別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 秋田 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -37 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　千田　幸紀   TEL.

鑑定評価額 3,750,000 円  １㎡当たりの価格 4,140 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市河辺赤平字田中９１番 ②地積 　(㎡) 905   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 に店舗等も混在する 住宅地域 南東12m県道 水道、下水 大張野 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   130 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 以前は小学校もあった集落地 域 街 路 基準方位　北１２ｍ 県道 交通 施設 ＪＲ大張野駅北西方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高齢化・過疎化から空家が今後増加する可能性はあるが、しばらくの間現状を維持するものと予測する。住宅需 要が好転する兆しは見えず、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,140 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、秋田市郊外の住宅地域で、特に農家住宅等の集落地域との代替関係が認められる。主たる需要者は、地 元に地縁のある者が中心となり、地区外からの流入は少ない。駅や河辺地区中心部ともやや離れた地域で、集落内の高 齢化や過疎化が著しく、農業経営を取り巻く環境が厳しいなか農家の後継者不足の影響もあり、不動産需要は減退して いる。取引が少なく画地規模も様々なことから、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅も見られ、戸建住宅が支配的なことから賃貸市場は成立しておらず、収益還元法を適用できなかった。自己使 用を目的とする取引が主体的な地域であり、実際の取引事例に基づき求められた比準価格の信頼性は高いと考える。更 には、周辺の標準地や基準地の価格動向を踏まえた結果、比準価格を妥当と判断し、上記の通り鑑定評価額を決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,180 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 秋田市街地から住宅需要は持ち直しているも のの、遠隔地や住宅品等の劣る地域は依然と して住宅需要は低迷し、二極化が進んでいる 。 過疎化等により、住宅需要が好転する兆しは 見えないが、長年の下落から価格水準は低廉 化し、変動率は幾分縮小してる。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％