鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公秋田Ｋ -16	秋田市		建付地	（　）	長方形	北西5.5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	Ｒ０５公秋田Ｊ -21	秋田市		更地	（　）	ほぼ整形	南西5.9m市道、中間画地		商業 (90,354)
c	Ｒ０４調秋田Ｒ -29	秋田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東5.3m私道、南5.8m、準角地		１中専 (70,200)
d	Ｒ０４調秋田Ｒ -4	秋田市		更地	（　）	長方形	西4.6m市道、中間画地		商業 (90,276)
e	Ｒ０４調秋田Ｒ -5	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.2m市道、中間画地		商業 (90,312)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,505	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,780	100 [ 101.0]	27,505	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	27,800
b	(　 ) 25,437	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	25,437	100 [ 101.8]	24,987		25,200
c	(　 ) 23,773	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	22,406	100 [ 88.2]	25,404		25,700
d	(　 ) 22,574	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	23,515	100 [ 87.5]	26,874		27,100
e	(　 ) 21,931	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	21,714	100 [ 86.7]	25,045		25,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,300 円／㎡]

秋田 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			近時の適切な造成事例の収集が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,665,755	522,548	2,143,207	1,993,640	149,567	（　0.9692） 144,960	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,958,367 円　　　　（　 14,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	91.09	Ｗ2	182.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	204 ㎡	10.8 m x 18.8 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ、専有面積約４１㎡、４戸の共同住宅で、敷地内には平面駐車場４台を配置。

⑦有効率　 89.1 ％
の理由

内階段、内廊下があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	91.09	89.1	81.16	1,314	106,644	1.0	106,644
							1.0	106,644
2～ 2	住宅	91.09	89.1	81.16	1,360	110,378	1.0	110,378
							1.0	110,378
～

～

～

計		182.18	89.1	162.32		217,022		217,022
								217,022

⑨年額支払賃料	217,022 円　×　12ヶ月　＝　 2,604,264 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,604,264 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 137,413 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,610,851 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	217,022 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,062 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 217,022 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 52,842 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,665,755 円　　　　（　 13,067 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公（賃）秋田Ｔ　　　　-4	1,493 ( 1,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,395	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,390 円/㎡　月額支払賃料（　 1,360 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０４調（賃）秋田Ｔ　　　　-20	1,206 ( 1,178)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,355
c	Ｒ０５公（賃）秋田Ｔ　　　　-2	1,511 ( 1,510)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,425

秋田 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,500 円	25,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	82,448 円	2,748,264　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 202,400 円	25,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	75,900 円	25,300,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,300 円	25,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 522,548 円　（　　　　　　 2,562 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,300,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 182.18 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,993,640 円（　　　　　 9,773 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,665,755 円
②総費用	522,548 円
③純収益　①－②	2,143,207 円
④建物等に帰属する純収益	1,993,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	149,567 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	144,960 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 711 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,958,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
秋田 -35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 -35

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　石塚　伸宏

TEL.

鑑定評価額

5,370,000 円

１㎡当たりの価格

26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	20,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市新屋栗田町４４７番｢新屋栗田町５－１９｣				②地積　(㎡)	204 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅の中に学校施設が混在する住宅地域	西7.5m市道	水道、下水	新屋 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 200 ｍ、南 470 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周囲には、学校のほか県営住
宅なども見られる住宅地域

街

路

基準方位　北７．５
ｍ市道

交通

施設

ＪＲ新屋駅北西方

1.9km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅地域として熟成しており、今後とも現状のまま推移すると予測される。秋田市中心部の住宅地価高騰の
影響も受け、地価は概ねやや強含み傾向で推移していくものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲を秋田市街地の住宅地域と判定し、特に代替性の強い圏域を新屋地区の住宅地域と判定した。需要者
の中心は、秋田を通勤圏とする第一次取得者層である。利便施設からやや離れているが、周辺地域では住宅建設も多く
見受けられ、相対的な割安感も生じており、住宅地需要は回復傾向にある。土地は２００㎡程度で５００万円前後、新
築の戸建物件は２０００万円前後を中心に取引されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用目的の居住用施設が多い住宅地域で、収集可能な民間の賃貸事例には限界がある。比準価格は市場性を反映し
た価格であり、対象標準地と規範性を有する取引事例を採用し、適切に求められた。他方収益価格は賃貸市場の未成熟
さや賃貸事例の収集の限界等により想定要素を含み、その有用性は相対的に劣る。よって、比準価格を重視し、収益価
格は参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少の傾向は続くが、秋田市中心部での
需要は堅調である。他方、周辺地域では需要
の弱い地域もあり、需要の二極化が見られる
。

周辺地域では住宅建設も多く見受けられ、相
対的な割安感も生じているために、地価はや
や強含み傾向を示している。

個別的要因に特段の変動要因は認められない
。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公秋田Ｊ -30	秋田市		建付地	（　）	不整形	南東5m市道、西5m、角地		１低専 (40,60)
b	Ｒ０４調秋田Ｒ -25	秋田市		建付地	（　）	長方形	西6.5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	Ｒ０４調秋田Ｌ -23	秋田市		更地	（　）	不整形	南西6m市道、北6m、角地		１住居 (70,200)
d	Ｒ０４公秋田Ｍ -19	秋田市		更地	（　）	台形	北西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,737	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.4]	19,289	100 [ 73.7]	26,172	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	26,400
b	(　 ) 13,770	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 60.0]	100 [ 93.1]	25,045	100 [ 96.0]	26,089		26,300
c	(　 ) 24,325	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.8]	24,620	100 [ 94.9]	25,943		26,200
d	(　 ) 26,912	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	28,782	100 [ 110.9]	25,953		26,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,300 円／㎡]

秋田 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難である為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,321,129	452,401	1,868,728	1,717,840	150,888	（　0.9692） 146,241	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,984,510 円　　　　（　 14,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.98	Ｗ2	163.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	204 ㎡	10.8 m x 18.8 m	前面道路：市道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ、専有面積約３６㎡、４戸のアパートで、敷地内には平面駐車場４台を配置。

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

内階段、内廊下部分がある。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	81.98	87.9	72.04	1,301	93,724	1.0	93,724
							1.0	93,724
～

～

～

～

計		163.96	87.9	144.08		187,448		187,448
								187,448

⑨年額支払賃料	187,448 円　×　12ヶ月　＝　 2,249,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 144.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,249,376 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 119,669 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,273,707 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	187,448 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,781 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 187,448 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 45,641 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,321,129 円　　　　（　 11,378 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公（賃）秋田Ｕ　　　　-3	1,392 ( 1,391)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,351	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,330 円/㎡　月額支払賃料（　 1,301 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０３調（賃）秋田Ｒ　　　　-1	1,364 ( 1,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,364
c	Ｒ０４公（賃）秋田Ｔ　　　　-7	1,163 ( 1,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,328

秋田 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,000 円	21,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	71,801 円	2,393,376　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 174,400 円	21,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	65,400 円	21,800,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,800 円	21,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 452,401 円　（　　　　　　 2,218 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,800,000 円	設計監理料率　 129,000 円／㎡　×　 163.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,717,840 円（　　　　　 8,421 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,321,129 円
②総費用	452,401 円
③純収益　①－②	1,868,728 円
④建物等に帰属する純収益	1,717,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	150,888 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	146,241 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 717 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,984,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,600 円／㎡）