別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 秋田 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -34 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　戸澤　一喜   TEL.

鑑定評価額 5,970,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市仁井田字大野１５４番２ ②地積 　(㎡) 385   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 2.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が混在する住宅地 域 南西6m市道 水道、下水 羽後牛島 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   650 ｍ、南   350 ｍ、北   510 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 市街化区域に隣接し、開発建 築の規制緩和の条例区域内 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ羽後牛島駅南方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区域に隣接し利便性等に特段難はなく、規制緩和の区域に指定されたことで、最近は建物建築や宅地分譲 が増えている。また従来水準を大きく上回る取引も散見され、地価は上昇基調で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市内ほぼ全域の市街化調整区域内の住宅地域。市街化調整区域の需要者は、地縁血縁関係など限定的 な地域が多いが、当地域は市街化区域に隣接し利便性等に特段難がなく、また近年は規制緩和の条例区域内になったこ とで宅地分譲も見られるなど、地域外からの一次取得者も多くなっている。なお、地域の特性から画地規模にバラツキ があり、市街化区域の地価水準との開差などから取引単価にも相当幅が生じており、需要の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の旧来からの集落で、民間賃貸物件は殆ど見当たらず賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試 算できなかった。比準価格は、いずれも仁井田地区における市街化調整区域内の取引事例から求めたものであり、複数 の事例が相互にその妥当性を験証する実証的な価格である。自己使用目的での取引が支配的な地域であることから、代 表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -48                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,800 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [ 57.0] [102.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナや国際経済情勢等の懸念材料はあ るが、低金利環境や県内経済の緩やかな回復 傾向等を背景に、秋田市内の住宅需要は堅調 に推移している。 上記一般的要因のもと、当地域内でも取引が 近年増えている。隣接する市街化区域の影響 等もあり、高単価取引も見られるなど、地価 は上昇に転じた。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％