鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公秋田Ｅ -8	秋田市		更地	（　）	長方形	西4m未舗装私道、中間画地		２中専 (60,160)
b	Ｒ０５公秋田Ｅ -7	秋田市		建付地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	Ｒ０４調秋田Ｕ -34	秋田市		建付地	（　）	長方形	東4m道路、中間画地		１住居 (70,160)
d	Ｒ０５公秋田Ｐ -11	秋田市		更地	（　）	不整形	南東8m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	Ｒ０４調秋田Ｅ -21	秋田市		建付地	（　）	長方形	東5.5m市道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,085	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 72.7]	63,628	100 [ 99.0]	64,271	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	64,900
b	(　 ) 70,697	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	59,087	100 [ 91.1]	64,859		65,500
c	(　 ) 68,054	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	68,593	100 [ 98.0]	69,993		70,700
d	(　 ) 65,721	100 [ 120.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	53,704	100 [ 82.8]	64,860		65,500
e	(　 ) 56,367	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	67,972	100 [ 104.0]	65,358		66,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	買進み	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,400 円／㎡]

秋田 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,862,467	706,120	3,156,347	2,576,760	579,587	（　0.9692） 561,736	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,464,000 円　　　　（　 43,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	119.24	Ｗ2	238.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	262 ㎡	16.4 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、専有面積約５３㎡、４戸のアパートで、敷地内には平置駐車場５台を配置

⑦有効率　 89.6 ％
の理由

階段、廊下等の共用部分がある

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	119.24	89.6	106.82	1,423	152,000	1.0	152,000
							1.0	152,000
2～ 2	住宅	119.24	89.6	106.82	1,451	155,000	1.0	155,000
							1.0	155,000
～

～

～

計		238.48	89.6	213.64		307,000		307,000
								307,000

⑨年額支払賃料	307,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,684,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 213.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,684,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 300,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 199,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,784,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	307,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,917 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 307,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 74,750 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,862,467 円　　　　（　 14,742 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４調（賃）秋田Ｊ　　　　-7	1,768 ( 1,728)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,537	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,455 円/㎡　月額支払賃料（　 1,423 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４調（賃）秋田Ｎ　　　　-6	1,376 ( 1,347)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,448
c	Ｒ０４調（賃）秋田Ｐ　　　　-3	1,715 ( 1,675)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	1,417

秋田 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	163,500 円	32,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	119,520 円	3,984,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 261,600 円	32,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	98,100 円	32,700,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,700 円	32,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 706,120 円　（　　　　　　 2,695 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,700,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 238.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,576,760 円（　　　　　 9,835 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,862,467 円
②総費用	706,120 円
③純収益　①－②	3,156,347 円
④建物等に帰属する純収益	2,576,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	579,587 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	561,736 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,144 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,464,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
秋田 -30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 -30

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　工藤　則夫

TEL.

鑑定評価額

17,000,000 円

１㎡当たりの価格

65,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市八橋本町３丁目４５１番２｢八橋本町３－１１－６｣				②地積　(㎡)	262 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が混在する住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	秋田 3.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 60 ｍ、南 140 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

山王官庁街に隣接する住宅地
域

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

ＪＲ秋田駅北西方

3.1km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

通勤、通学等に恵まれた旧来からの優れた住宅地域であり、当分現状を維持するものと思われる。需要は堅調で
、地価は今後も上昇局面を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内中心部の住宅地域である。需要は地価水準の高さから、所得水準の比較的高い居住者や同程度の所得
水準の一次取得者が中心である。旧来からの人気の住宅地域で、周辺では一次取得者向けの画地規模５０坪程度の分譲
地も多い。土地単価は割高であるが、立地の優位性から市場競争力が高く売れ行きは好調である。土地は５０坪程で１
３００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円台後半が需要の中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、代替競争関係が強い八橋地区を中心とした取引事例から求めており、市場性を反映し実証的な価格である
。一方、共同住宅も多い地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された
。当地域は自用の戸建住宅の取引が中心で、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域である。以上より、比準価
格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 70,400 円／㎡

[103.6]
100

100
[101.0]

100
[114.4]

[101.0]
100

63,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済の回復基調や住宅ロ－ンの低金利等
により、市中心部など地価は上昇しているが
、燃料費などの物価高で消費者の節約志向が
強まっている。

一次取得者向けの分譲地は画地規模が比較的
小さいため、土地単価は割高になる傾向を持
っている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公秋田Ｅ -8	秋田市		更地	（　）	長方形	西4m未舗装私道、中間画地		２中専 (60,160)
b	Ｒ０４調秋田Ｇ -16	秋田市		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		２中専 (60,160)
c	Ｒ０４調秋田Ｕ -32	秋田市		更地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、北6m、準角地		１住居 (60,200)
d	Ｒ０４調秋田Ｕ -31	秋田市		建付地	（　）	長方形	西18m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,085	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 72.7]	63,379	100 [ 98.0]	64,672	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	65,300
b	(　 ) 49,319	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.1]	57,456	100 [ 89.3]	64,340		65,000
c	(　 ) 60,214	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	60,039	100 [ 94.1]	63,803		64,400
d	(　 ) 60,316	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	62,427	100 [ 96.5]	64,691		65,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,000 円／㎡]

秋田 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,820,568	696,887	3,123,681	2,537,360	586,321	（　0.9692） 568,262	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,597,184 円　　　　（　 44,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.93	Ｗ2	231.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	262 ㎡	16.4 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全４戸の共同住宅（２ＬＤＫ、専有面積約５３㎡）を想定。

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

標準的な内階段の共同住宅である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	115.93	91.4	105.98	1,441	152,717	1.0	152,717
							1.0	152,717
2～ 2	住宅	115.93	91.4	105.98	1,468	155,579	1.0	155,579
							1.0	155,579
～

～

～

計		231.86	91.4	211.96		308,296		308,296
								308,296

⑨年額支払賃料	308,296 円　×　12ヶ月　＝　 3,699,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 211.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,699,552 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 196,978 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,742,574 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	308,296 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,929 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 308,296 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 75,065 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,820,568 円　　　　（　 14,582 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公（賃）秋田Ｇ　　　　-3	1,335 ( 1,307)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,502	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,473 円/㎡　月額支払賃料（　 1,441 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公（賃）秋田Ｒ　　　　-3	1,400 ( 1,340)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,444
c	Ｒ０５公（賃）秋田Ｔ　　　　-3	1,041 ( 1,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,472

秋田 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	161,000 円	32,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	118,187 円	3,939,552　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 257,600 円	32,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	96,600 円	32,200,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 696,887 円　（　　　　　　 2,660 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 231.86 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,537,360 円（　　　　　 9,685 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,820,568 円
②総費用	696,887 円
③純収益　①－②	3,123,681 円
④建物等に帰属する純収益	2,537,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	586,321 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	568,262 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,169 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,597,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,300 円／㎡）