鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公秋田Ｒ -9	秋田市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１中専風致地区 (60,150)
b	Ｒ０５公秋田Ｍ -35	秋田市		建付地	（　）	ほぼ整形	東8.5m市道、中間画地		１中専風致地区 (60,200)
c	Ｒ０５公秋田Ｎ -1	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m道路、中間画地		１中専風致地区 (60,200)
d	Ｒ０５公秋田Ｎ -4	秋田市		更地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
e	Ｒ０４調秋田Ｐ -43	秋田市		建付地	（　）	長方形	南7m市道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,186	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,191	100 [ 81.2]	50,728	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	51,200
b	(　 ) 55,598	100 [ 130.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	42,055	100 [ 79.4]	52,966		53,500
c	(　 ) 42,372	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	41,541	100 [ 78.7]	52,784		53,300
d	(　 ) 51,768	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	51,007	100 [ 97.9]	52,101		52,600
e	(　 ) 50,255	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	51,333	100 [ 100.0]	51,333		51,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
b	買進み	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,300 円／㎡]

秋田 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,932,612	360,614	1,571,998	1,331,720	240,278	（　0.9692） 232,877	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,752,592 円　　　　（　 33,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	59.62	Ｗ2	119.24
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	144 ㎡	12.2 m x 11.8 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋ、専有面積約２５㎡、４戸のアパートで、敷地内には平置駐車場４台を配置

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

階段、廊下等の共用部分がある

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	59.62	83.3	49.69	1,516	75,330	1.0	75,330
							1.0	75,330
2～ 2	住宅	59.62	83.3	49.69	1,546	76,821	1.0	76,821
							1.0	76,821
～

～

～

計		119.24	83.3	99.38		152,151		152,151
								152,151

⑨年額支払賃料	152,151 円　×　12ヶ月　＝　 1,825,812 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 99.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,825,812 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 99,691 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,894,121 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	152,151 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,445 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 152,151 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 37,046 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,932,612 円　　　　（　 13,421 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公（賃）秋田Ｒ　　　　-1	1,679 ( 1,679)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,575	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,550 円/㎡　月額支払賃料（　 1,516 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４調（賃）秋田Ｐ　　　　-1	1,659 ( 1,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,559
c	Ｒ０４調（賃）秋田Ｎ　　　　-2	1,365 ( 1,336)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,517

秋田 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,500 円	16,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	59,814 円	1,993,812　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 135,200 円	16,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	50,700 円	16,900,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	16,900 円	16,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 360,614 円　（　　　　　　 2,504 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	16,900,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 119.24 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,331,720 円（　　　　　 9,248 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,932,612 円
②総費用	360,614 円
③純収益　①－②	1,571,998 円
④建物等に帰属する純収益	1,331,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	240,278 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	232,877 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,617 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,752,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
秋田 -29　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 -29

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　堀　範子

TEL.

鑑定評価額

7,490,000 円

１㎡当たりの価格

52,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市手形休下町１０２番１１｢手形休下町４－５｣				②地積　(㎡)	144 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅ＬＳ2	中規模一般住宅が多い大学等に近い住宅地域	西7m市道	水道、ガス、下水	秋田 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 90 ｍ、南 50 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

秋田大学、中学校の教育施設
やスーパーに近接する区画整
然とした住宅地域

街

路

基準方位　北７ｍ市
道

交通

施設

ＪＲ秋田駅北方

1.3km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因には格段の変動はなく、利便性が良好な住宅地域として、現状を維持するものと予測される。駅東地区
の堅調な住宅需要に牽引され、当地域の地価も当面、上昇を続けると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は秋田市中心部の住宅地域で、特に手形・千秋・保戸野地区等との代替性が強い。需要者の中心は、秋田市
内に居住もしくは通勤する一次取得者層が中心である。街区は整然とし、教育施設、店舗等の利便施設に近接しており
、住宅品等や利便性が良好な住宅地域であり、価格水準も手頃なことから、住宅需要は増加している。需要の中心とな
る価格帯は、土地は４５坪で８００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円程度の物件が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は秋田大学に近く、一般住宅のほか学生向けアパート等も混在する既成住宅地域である。しかし、賃貸事業に
よる収益性と地価との関連は少なく、収益価格は低位に試算された。他方、比準価格は代替競争関係にある取引事例を
選択して試算した実証的な価格である。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 69,200 円／㎡

[104.0]
100

100
[102.0]

100
[137.0]

[101.0]
100

52,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

資材の供給不足に加え、令和４年２月以降は
世帯収入への影響が大きい食料品、光熱費等
の値上げが重なり、秋田市の住宅着工件数は
減少傾向にある。

市域中心部に位置し、教育環境、生活利便性
、住環境（画地、道路状況、熟成度）に優れ
る地域であり、成約価格は上昇傾向にある。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 -29　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公秋田Ｎ -4	秋田市		更地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
b	Ｒ０５公秋田Ｍ -24	秋田市		更地	（　）	長方形	北西6.5m市道、中間画地		２中専 (70,200)
c	Ｒ０５公秋田Ｍ -38	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.3m市道、中間画地		１住居 (70,172)
d	Ｒ０５公秋田Ｒ -9	秋田市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１中専風致地区 (60,150)
e	Ｒ０５公秋田Ｏ -11	秋田市		更地	（　）	長方形	北5.6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,768	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	51,007	100 [ 95.0]	53,692	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	54,200
b	(　 ) 55,008	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,108	100 [ 105.6]	53,133		53,700
c	(　 ) 32,694	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 76.0]	43,406	100 [ 88.3]	49,157		49,600
d	(　 ) 40,186	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,191	100 [ 84.6]	48,689		49,200
e	(　 ) 63,038	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	64,488	100 [ 123.1]	52,387		52,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,000 円／㎡]

秋田 -29　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,059,802	390,459	1,669,343	1,449,920	219,423	（　0.9692） 212,665	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,340,102 円　　　　（　 30,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -29　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	67.08	Ｗ2	131.67
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	144 ㎡	12.2 m x 11.8 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者タイプ、平均専有面積約２７㎡。平面式駐車場４台。リスクと採算性から使用容積率は低い。

⑦有効率　 83.0 ％
の理由

内階段・廊下等があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	64.59	84.6	54.65	1,458	79,680	1.0	79,680
							1.0	79,680
2～ 2	住宅	67.08	81.5	54.65	1,490	81,429	1.0	81,429
							1.0	81,429
～

～

～

計		131.67	83.0	109.30		161,109		161,109
								161,109

⑨年額支払賃料	161,109 円　×　12ヶ月　＝　 1,933,308 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 109.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,933,308 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 106,265 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,019,043 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	161,109 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,531 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 161,109 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 39,228 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,059,802 円　　　　（　 14,304 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公（賃）秋田Ｐ　　　　-2	1,393 ( 1,392)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,629	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,490 円/㎡　月額支払賃料（　 1,458 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公（賃）秋田Ｖ　　　　-1	1,501 ( 1,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,430
c	Ｒ０５公（賃）秋田Ｒ　　　　-3	1,400 ( 1,340)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,474

秋田 -29　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,000 円	18,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	63,759 円	2,125,308　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 147,200 円	18,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	55,200 円	18,400,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,400 円	18,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 390,459 円　（　　　　　　 2,712 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,400,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 131.67 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,449,920 円（　　　　　 10,069 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,059,802 円
②総費用	390,459 円
③純収益　①－②	1,669,343 円
④建物等に帰属する純収益	1,449,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	219,423 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	212,665 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,477 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,340,102 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,100 円／㎡）