別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 秋田 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -27 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　白沢　啓   TEL.

鑑定評価額 4,730,000 円  １㎡当たりの価格 5,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月4日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市金足堀内字堀内８６番 ②地積 　(㎡) 945   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南5m市道 水道、下水 追分 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 秋田市の北西端に位置する市 街化調整区域内の農家集落地 域 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ追分駅北東方 4.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域における指定区域（都市計画法第３４条第１１号に基づく条例区域）であり、当面は現状を維持 するものと予測する。利便性に劣り土地需要も低いため、地価は今後も下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市や潟上市の市街化調整区域内の住宅地域であるが、特に特例的に認められた指定区域（都市計画法 第３４条第１１号および第１２号）との代替競争関係が強い。主な需要者は地域の特性上、地縁・血縁関係者に限定さ れる。住環境や交通利便性に劣るため、離農や転居、相続等を一因として集落の小規模・高齢化が進行している。その ため土地取引は少なく、稀な取引には事情を含むことが多いため、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した取引事例を価格判定の基礎としており実証的で規範性が高い。収益価格は収益性に着目し て求める理論的な価格であるが、自用の戸建住宅が支配的な市街化調整区域の住宅地域であるため、民間の賃貸住宅等 は見られず、賃貸市場も成立していないため試算できなかった。したがって、比準価格を重視し、周辺の標準地や基準 地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,090 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中心部の供給不足により、需要は郊外にまで 広がっている。また、立地条件の選別化も顕 著であり、円安・インフレの状況下で二極化 は拡大している。 農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域であ り、地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％