鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４調秋田Ｇ -36	秋田市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
b	Ｒ０４調秋田Ｊ -9	秋田市		建付地	（　）	不整形	北東9m市道、南東2m、角地		１住居 (70,200)
c	Ｒ０４調秋田Ｊ -13	秋田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南3.2m道路、中間画地		１住居 (60,160)
d	Ｒ０４調秋田Ｊ -14	秋田市		建付地	（　）	不整形	南西10m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ｒ０５公秋田Ｕ -15	秋田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北1.5m市道、中間画地		１住居 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,337	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	30,066	100 [ 116.4]	25,830	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,800
b	(　 ) 27,241	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.1]	31,639	100 [ 118.9]	26,610		26,600
c	(　 ) 21,799	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 86.0]	100 [ 103.0]	24,609	100 [ 93.9]	26,208		26,200
d	(　 ) 22,115	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 96.9]	26,850	100 [ 106.1]	25,306		25,300
e	(　 ) 18,696	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.0]	23,081	100 [ 89.9]	25,674		25,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -19.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,900 円／㎡]

秋田 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,700,457	527,020	2,173,437	2,001,520	171,917	（　0.9692） 166,622	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,400,449 円　　　　（　 13,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.74	Ｗ2	185.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	244 ㎡	16.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

敷地内に４台分の平面駐車場を備えたアパート（平均専有面積約４１㎡、２ＤＫ×４戸）。

⑦有効率　 89.3 ％
の理由

内階段・廊下等があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	92.74	89.3	82.80	1,302	108,000	1.0	108,000
							1.0	108,000
2～ 2	住宅	92.74	89.3	82.80	1,353	112,000	1.0	112,000
							1.0	112,000
～

～

～

計		185.48	89.3	165.60		220,000		220,000
								220,000

⑨年額支払賃料	220,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,640,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,640,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 139,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,644,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	220,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,090 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 220,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 53,567 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,700,457 円　　　　（　 11,067 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４調（賃）秋田Ｊ　　　　-3	1,676 ( 1,638)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,341	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,331 円/㎡　月額支払賃料（　 1,302 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４調（賃）秋田Ｎ　　　　-1	1,324 ( 1,296)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,324
c	Ｒ０５公（賃）秋田Ｅ　　　　-1	1,859 ( 1,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,328

秋田 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,000 円	25,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	83,520 円	2,784,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 203,200 円	25,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	76,200 円	25,400,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,400 円	25,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 527,020 円　（　　　　　　 2,160 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,400,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,001,520 円（　　　　　 8,203 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,700,457 円
②総費用	527,020 円
③純収益　①－②	2,173,437 円
④建物等に帰属する純収益	2,001,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	171,917 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	166,622 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 683 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,400,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
秋田 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 -22

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　戸澤　一喜

TEL.

鑑定評価額

6,320,000 円

１㎡当たりの価格

25,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月4日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	21,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市寺内後城９８番２｢寺内後城１０－３２｣				②地積　(㎡)	244 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅にアパート、畑地が混在する住宅地域	北6m市道	水道、ガス、下水	土崎 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 120 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

寺内地区の北西端部に位置す
る、高台の住宅地域

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

ＪＲ土崎駅南方

2.5km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

利便性等の面で市場競争力が劣るため、発展熟成の速度は遅い。ただ、中心部の品薄状態等から需要は次第に郊
外へ及んでおり、当地域への需要も見込める状況下にあることから、地価は当面横ばいで推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は秋田市内の住宅地域であり、特に寺内地区や隣接の土崎港地区の住宅地域との代替性が高い。需要者は市
内在住や通勤者等の一次取得者が中心である。低金利環境のもと市内の住宅需要は堅調であり、中心部での品不足や地
価上昇の影響が次第に周辺地域へと及び、利便性等が劣りこれまで需要の少なかった地域でも取引が見られるようにな
っている。土地は６百万円前後まで、新築戸建住宅は２千万円台前半が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等の収益物件も一部見られるが、賃貸需給動向等から採算性は低く新規供給も主に遊休地活用や節税目的であ
り、収益価格が取引に与える影響は少ない。当地域は自己の居住用不動産としての需要を中心に市場が形成されており
、類似地域の取引事例から求めた実証的な比準価格が有力な指標となっている。したがって本件では、比準価格を重視
し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 38,200 円／㎡

[103.7]
100

100
[103.0]

100
[148.4]

[100.0]
100

25,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナや国際経済情勢等の懸念材料はあ
るが、低金利環境や県内経済の緩やかな回復
傾向等を背景に、秋田市内の住宅需要は堅調
に推移している。

競争力が幾分劣る地域とはいえ、地価水準は
周辺に比べ相当低く、上記一般的要因のもと
相応の需要が見込める状況下にあり、地価は
横ばいへ移行。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４調秋田Ｕ -29	秋田市		更地	（　）	不整形	北7m市道、西6m、角地		１住居 (60,200)
b	Ｒ０５公秋田Ｅ -6	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	東7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｒ０４調秋田Ｇ -19	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	Ｒ０５公秋田Ｕ -2	秋田市		建付地	（　）	不整形	西3m市道、中間画地		１住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,667	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 72.1]	25,890	100 [ 100.0]	25,890	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,900
b	(　 ) 36,237	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	39,560	100 [ 154.0]	25,688		25,700
c	(　 ) 37,236	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	37,017	100 [ 137.5]	26,921		26,900
d	(　 ) 16,708	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 96.0]	21,755	100 [ 86.3]	25,209		25,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,900 円／㎡]

秋田 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適当な造成事例がないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,745,273	535,228	2,210,045	2,033,040	177,005	（　0.9692） 171,553	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,501,082 円　　　　（　 14,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.74	Ｗ2	185.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	244 ㎡	16.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全４戸の共同住宅（２ＤＫ、平均専有面積約４１．４０㎡）、駐車場５台を想定。

⑦有効率　 89.3 ％
の理由

標準的な内階段の共同住宅である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	92.74	89.3	82.80	1,321	109,379	1.0	109,379
							1.0	109,379
2～ 2	住宅	92.74	89.3	82.80	1,347	111,532	1.0	111,532
							1.0	111,532
～

～

～

計		185.48	89.3	165.60		220,911		220,911
								220,911

⑨年額支払賃料	220,911 円　×　12ヶ月　＝　 2,650,932 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 165.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,650,932 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 141,547 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,689,385 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	220,911 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,099 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 220,911 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 53,789 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,745,273 円　　　　（　 11,251 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公（賃）秋田Ｅ　　　　-2	1,063 ( 1,062)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [ 85.0]	1,371	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,350 円/㎡　月額支払賃料（　 1,321 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４調（賃）秋田Ｊ　　　　-4	1,657 ( 1,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [127.0]	100 [100.0]	1,305
c	Ｒ０４公（賃）秋田Ｎ　　　　-1	1,743 ( 1,741)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [115.0]	1,378

秋田 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,000 円	25,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	84,928 円	2,830,932　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 206,400 円	25,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	77,400 円	25,800,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 535,228 円　（　　　　　　 2,194 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,800,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,033,040 円（　　　　　 8,332 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,745,273 円
②総費用	535,228 円
③純収益　①－②	2,210,045 円
④建物等に帰属する純収益	2,033,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	177,005 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	171,553 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 703 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,501,082 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,300 円／㎡）