別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 秋田 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -13 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　伸宏   TEL.

鑑定評価額 8,200,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市金足追分字海老穴７６番３ ②地積 　(㎡) 603   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅に店舗等が 混在する国道沿いの 住宅地域 西15m国道 水道、下水 追分 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農家住宅の他、店舗等も混在 する地域 街 路 基準方位　北　１５ ｍ国道 交通 施設 ＪＲ追分駅北方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部から離れた住宅地域であり、需要も弱含みである。当面は現況を維持するものと思われるが、将来に影 響を与える特段の価格形成要因もないため、現下の状況が継続し地価は下落傾向で推移すると思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を秋田市北部（既存中心市街地を除く）及び潟上市の住宅地域と判定した。典型的需要者は金足・追分地区 に地縁的選好性を有する個人が想定され、住宅地としての自己利用が通常である。近隣地域は秋田市北端の国道７号沿 線で一般住宅に農家・店舗、農地等が混在する地域である。国道の車両交通量が多く騒音等により居住環境が劣り、市 内中心部の住宅地価の上昇の波及効果も考え難く、画地規模も様々で、需要の中心となる価格帯は見い出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 複数用途が存するが自己利用での取引が中心であり、収益物件も見られず、賃貸市場が未成熟であることも踏まえ、収 益価格の算定は断念した。比準価格は類似性を有する規範性の高い取引事例を収集し、要因間の補修正も適切に行われ ている。典型的需要者は自己利用前提の個人であり、周辺相場の市場性を考慮して取引意思を決定する。以上より、市 場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　潟上 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [123.0] [101.0] 100 13,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少の傾向は続くが、秋田市中心部での 需要は堅調である。他方、周辺地域では需要 の弱い地域もあり、需要の二極化が見られる 。 当地域は秋田市の北端に位置し、国道沿いだ が居住環境も劣る。市中心部の地価上昇の波 及効果も殆ど期待出来ず、地価は下落傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％