鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４公秋田Ｅ -18	秋田市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	Ｒ０４公秋田Ｕ -8	秋田市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.1m市道、西6.1m、南6.1m、三方路		１住居 (70,200)
c	Ｒ０４公秋田Ｅ -21	秋田市		貸家建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
d	Ｒ０５公秋田Ｎ -28	秋田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、南4m、角地		１住居 (70,200)
e	Ｒ０５公秋田Ｎ -22	秋田市		更地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,066	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	56,526	100 [ 100.0]	56,526	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	57,100
b	(　 ) 60,512	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 116.7]	60,379	100 [ 102.0]	59,195		59,800
c	(　 ) 50,595	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	57,209	100 [ 102.9]	55,597		56,200
d	(　 ) 75,614	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 133.2]	57,448	100 [ 100.0]	57,448		58,000
e	(　 ) 47,251	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	51,873	100 [ 91.0]	57,003		57,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +16.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.24	画地　　　　 +33.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,700 円／㎡]

秋田 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,964,095	740,758	3,223,337	2,718,600	504,737	（　0.9692） 489,191	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	9,983,490 円　　　　（　 33,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	124.21	Ｗ2	248.42
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	299 ㎡	17.0 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駐車場付２ＬＤＫ約５６㎡の共同住宅（４戸）を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

内階段、内廊下があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	124.21	90.0	111.79	1,462	163,437	1.0	163,437
							1.0	163,437
2～ 2	住宅	124.21	90.0	111.79	1,476	165,002	1.0	165,002
							1.0	165,002
～

～

～

計		248.42	90.0	223.58		328,439		328,439
								328,439

⑨年額支払賃料	328,439 円　×　12ヶ月　＝　 3,941,268 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 223.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,941,268 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 204,263 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,881,005 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	328,439 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,120 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 328,439 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 79,970 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,964,095 円　　　　（　 13,258 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公（賃）秋田Ｍ　　　　-5	1,504 ( 1,439)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,460	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,494 円/㎡　月額支払賃料（　 1,462 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公（賃）秋田Ｍ　　　　-3	1,501 ( 1,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,457
c	Ｒ０５公（賃）秋田Ｐ　　　　-2	1,393 ( 1,392)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,565

秋田 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	172,500 円	34,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	122,558 円	4,085,268　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 276,000 円	34,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	103,500 円	34,500,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,500 円	34,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 740,758 円　（　　　　　　 2,477 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,500,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 248.42 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,718,600 円（　　　　　 9,092 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,964,095 円
②総費用	740,758 円
③純収益　①－②	3,223,337 円
④建物等に帰属する純収益	2,718,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	504,737 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	489,191 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,636 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,983,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
秋田 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 -11

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　山陰　逸郎

TEL.

鑑定評価額

17,400,000 円

１㎡当たりの価格

58,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月5日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市山王中島町１７５番外｢山王中島町１３－３５｣				②地積　(㎡)	299 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート、事務所が混在する住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	秋田 3.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 60 ｍ、南 200 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

山王大通りの南側背後に位置
し、官庁街に近く利便性が優
れている。

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

ＪＲ秋田駅西方

3.7km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域として熟成しており、現状で推移するものと思われる。中心市街地における宅地供給減により画地分割
等総額重視の売買が多く、需要も好調であり、地価は強含みで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は秋田市中心部の住宅地域。需要者の中心は市内就労者のほか利便性を重視したアパート取得の投資家も想
定される。官庁ビジネス街に程近く、用途の多様性も認められるため底堅い需要がある。利便性の良い市内中心部は供
給減により需要は安定しており、強気な価格設定が継続している。土地は１６００～１８００万円程度、新築の戸建物
件は３５００万円前後を中心に取引が行われている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

単身者向けアパートも見られるが、駐車場確保の必要性から十分な収益性を発揮する建物想定ができないため、比準価
格に比しやや低位に試算された。比準価格は市街地中心部の事例より比準されており上昇基調にある市場性を反映した
価格である。一部事務所需要も見られるも多くは居宅を中心とした自用目的の取引が主であることから、本件では比準
価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 70,400 円／㎡

[103.7]
100

100
[101.0]

100
[126.0]

[101.0]
100

57,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済はコロナ禍の影響から回復傾向にあ
るも、不安定な国際情勢及び物価上昇等によ
る企業及び家計への圧迫が見られる。

規模を縮小した総額重視の宅地売買が多く、
利便性の優れている当地域の土地単価は上昇
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公秋田Ｐ -10	秋田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、西5m、角地		１住居 (70,200)
b	Ｒ０５公秋田Ｐ -11	秋田市		更地	（　）	不整形	南東8m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	Ｒ０５公秋田Ｐ -5	秋田市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	Ｒ０５公秋田Ｅ -8	秋田市		更地	（　）	長方形	西4m未舗装私道、中間画地		２中専 (60,160)
e	Ｒ０４調秋田Ｏ -15	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 69,138	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	66,336	100 [ 104.9]	63,237	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	63,900
b	(　 ) 65,721	100 [ 120.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	53,704	100 [ 92.8]	57,871		58,400
c	(　 ) 51,193	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	50,149	100 [ 92.9]	53,982		54,500
d	(　 ) 45,085	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 72.7]	63,628	100 [ 110.2]	57,739		58,300
e	(　 ) 66,615	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	67,670	100 [ 117.6]	57,543		58,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
b	買進み	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,300 円／㎡]

秋田 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,398,757	794,680	3,604,077	2,907,720	696,357	（　0.9692） 674,909	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,773,653 円　　　　（　 46,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	129.18	Ｗ2	258.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	299 ㎡	17.0 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約３６㎡で１ＤＫの住宅６戸を有する共同住宅を想定した。

⑦有効率　 84.6 ％
の理由

内階段・廊下等のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	129.18	84.6	109.29	1,604	175,000	1.0	175,000
							1.0	175,000
2～ 2	住宅	129.18	84.6	109.29	1,636	179,000	1.0	179,000
							1.0	179,000
～

～

～

計		258.36	84.6	218.58		354,000		354,000
								354,000

⑨年額支払賃料	354,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,248,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 218.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,248,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 226,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,309,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	354,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,363 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 354,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 86,194 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,398,757 円　　　　（　 14,712 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４調（賃）秋田Ｎ　　　　-6	1,376 ( 1,347)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,448	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,640 円/㎡　月額支払賃料（　 1,604 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４調秋田（賃）Ｒ　　　　-4	1,716 ( 1,675)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,716
c	Ｒ０４調（賃）秋田Ｐ　　　　-3	1,715 ( 1,675)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,633

秋田 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	184,500 円	36,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	136,080 円	4,536,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 295,200 円	36,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	110,700 円	36,900,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,900 円	36,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 794,680 円　（　　　　　　 2,658 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,900,000 円	設計監理料率　 138,500 円／㎡　×　 258.36 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,907,720 円（　　　　　 9,725 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,398,757 円
②総費用	794,680 円
③純収益　①－②	3,604,077 円
④建物等に帰属する純収益	2,907,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	696,357 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	674,909 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,257 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,773,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,100 円／㎡）