別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 秋田 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -7 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　田仲　博樹   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市御所野元町２丁目８番５ ｢御所野元町２－８－５｣ ②地積 　(㎡) 285   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 四ツ小屋 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＵＲ都市機構が開発・分譲し た「御所野ニュータウン」と 呼称される大規模団地 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ四ツ小屋駅東方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であり、当面の間、良好な居住環境を維持すると予測する。商業施設等にも近く、利便 性の高い当地域は底堅い需要があり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋田市内の市街地中心部を除く住宅地域一円、特に郊外に位置する住宅団地との代替競争関係が強い。需 要者の中心は市内居住者や通勤者等であるが、周辺市町からの転入者も散見される。ニュータウン事業により公共施設 、商業施設、街区が計画的に整備された地域であり、中心部への距離はあるが利便性は高く、底堅い需要が認められる 。土地は２９０㎡前後で１，０００万円強程度、新築の戸建住宅は２，０００万円台後半が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地区計画によりアパート等の賃貸想定に実現性がないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は代替競争関係に ある事例を採用し求めたものであり、市場動向を反映した実証的な価格である。以上より、本件では自己使用目的での 取引が支配的な地域であることから、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　秋田 -36                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,700 円／㎡ [101.4] 100 100 [102.0] 100 [100.9] [101.0] 100 36,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しており、市内中心部のみなら ず、中心部からやや離れた住宅地でも、総額 面や居住環境から地価の上昇傾向が窺える。 居住環境が良好で、利便性の高い当地域には 底堅い需要が認められることから、地価は上 昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％