鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公秋田Ｎ -3	秋田市		更地	（　）	不整形	北西3.2m市道、中間画地		２中専 (70,160)
b	Ｒ０４調秋田Ｐ -42	秋田市		更地	（　）	不整形	東5m道路、中間画地		２中専 (70,200)
c	Ｒ０４調秋田Ｐ -43	秋田市		建付地	（　）	長方形	南7m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	Ｒ０５公秋田Ｎ -4	秋田市		更地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
e	Ｒ０５公秋田Ｗ -1	秋田市		更地	（　）	台形	西4m道路、北東4m、二方路		２中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,418	100 [ 70.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 88.2]	43,003	100 [ 92.2]	46,641	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	48,000
b	(　 ) 27,419	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 59.5]	46,589	100 [ 95.0]	49,041		50,500
c	(　 ) 50,255	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	51,538	100 [ 107.2]	48,076		49,500
d	(　 ) 51,768	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	51,007	100 [ 100.9]	50,552		52,100
e	(　 ) 48,384	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	47,672	100 [ 99.7]	47,815		49,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	業者取得	％／月 +0.05	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	業者取得	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,000 円／㎡]

秋田 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,165,832	606,400	2,559,432	2,230,040	329,392	（　0.9692） 319,247	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,515,245 円　　　　（　 22,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	101.85	Ｗ2	203.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	286 ㎡	8.8 m x 34.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ、専有面積約４５㎡、４戸のアパートで、敷地内には平置駐車場４台を配置

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

階段、廊下等の共用部分がある

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	101.85	87.8	89.43	1,409	126,000	1.0	126,000
							1.0	126,000
2～ 2	住宅	101.85	87.8	89.43	1,440	129,000	1.0	129,000
							1.0	129,000
～

～

～

計		203.70	87.8	178.86		255,000		255,000
								255,000

⑨年額支払賃料	255,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,060,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,060,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 198,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,102,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	255,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,397 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 255,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 61,435 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,165,832 円　　　　（　 11,069 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４調（賃）秋田Ｎ　　　　-3	1,205 ( 1,180)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,418	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,440 円/㎡　月額支払賃料（　 1,409 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４調（賃）秋田Ｊ　　　　-7	1,768 ( 1,728)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,473
c	Ｒ０４調（賃）秋田Ｐ　　　　-1	1,659 ( 1,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	1,436

秋田 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	141,500 円	28,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	99,000 円	3,300,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 226,400 円	28,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	84,900 円	28,300,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,300 円	28,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 606,400 円　（　　　　　　 2,120 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,300,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 203.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,230,040 円（　　　　　 7,797 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,165,832 円
②総費用	606,400 円
③純収益　①－②	2,559,432 円
④建物等に帰属する純収益	2,230,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	329,392 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	319,247 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,116 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,515,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
秋田 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 -4

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　千田　幸紀

TEL.

鑑定評価額

14,400,000 円

１㎡当たりの価格

50,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月11日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市千秋中島町４４８番７外｢千秋中島町３－１７｣				②地積　(㎡)	286 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:4	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い既成住宅地域	南東6.5m市道	水道、ガス、下水	秋田 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

バス通り以外は行止りや狭幅
員の道路が多い旧来からの住
宅地域

街

路

基準方位　北６．５
ｍ市道

交通

施設

ＪＲ秋田駅北西方　

2.0km

法令

規制

２中専
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した低層住宅地域であるため当分は現状利用のままと予測。地価は、旧来の既成住宅地域のため、新興住宅
地域のような盛んな住宅需要はないが、供給不足、立地や価格水準から需要は回復基調と予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 50,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内中心部の住宅地域。需要者は市内に居住又は通勤する一次取得者が中心。街並みが雑然とした既成
住宅地域のため住宅需要が低迷していたが、市内中心部への距離の割には価格水準が低位で、市内全体で住宅供給が少
ない中、当地域に対する需要も回復傾向となっている。需要の中心となる価格帯は、土地は６０坪程で１千万円前後、
新築戸建住宅は３千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパートも見られる地域であるが、大部分が地主の遊休資産の活用であり、建築費の上昇や空室等が見られる供給過剰
の中で、更地を取得してからのアパート経営は投資採算性が厳しいことからも、収益価格は低位に試算されたと考える
。快適性を重視し、自用目的での取引が中心であることから、本件では、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討
を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秋田 -5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 70,400 円／㎡

[103.6]
100

100
[101.0]

100
[147.9]

[103.0]
100

50,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費等の物価上昇が懸念されるものの、低
金利・優遇税制等が下支えとなり、秋田市街
地の利便性の高い地域から住宅需要は持ち直
している。

同じ利便性の住宅地やミニ開発と比較しても
、当地域への割安感があり、市内の供給不足
も相まって需要は高まっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秋田 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公秋田Ｍ -38	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.3m市道、中間画地		１住居 (70,172)
b	Ｒ０４調秋田Ｐ -43	秋田市		建付地	（　）	長方形	南7m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	Ｒ０５公秋田Ｎ -1	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m道路、中間画地		１中専風致地区 (60,200)
d	Ｒ０５公秋田Ｗ -1	秋田市		更地	（　）	台形	西4m道路、北東4m、二方路		２中専 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,694	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 76.0]	43,449	100 [ 89.2]	48,710	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	50,200
b	(　 ) 50,255	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	52,462	100 [ 107.1]	48,984		50,500
c	(　 ) 42,372	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	41,707	100 [ 86.6]	48,161		49,600
d	(　 ) 48,384	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	47,672	100 [ 95.1]	50,128		51,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,300 円／㎡]

秋田 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,374,306	642,400	2,731,906	2,371,880	360,026	（　0.9692） 348,937	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,121,163 円　　　　（　 24,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.34	Ｗ2	208.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防	70 ％	200 ％	200 ％	286 ㎡	8.8 m x 34.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全戸４戸×２ＬＤＫ（専有面積約４７㎡）のアパートで、平置駐車５台を想定。

⑦有効率　 90.5 ％
の理由

内階段・廊下等があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	104.34	90.5	94.40	1,422	134,000	1.0	134,000
							1.0	134,000
2～ 2	住宅	104.34	90.5	94.40	1,441	136,000	1.0	136,000
							1.0	136,000
～

～

～

計		208.68	90.5	188.80		270,000		270,000
								270,000

⑨年額支払賃料	270,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,240,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 188.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,240,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 174,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,306,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	270,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,565 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 270,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 65,741 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,374,306 円　　　　（　 11,798 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４調（賃）秋田Ｐ　　　　-1	1,659 ( 1,657)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,508	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,454 円/㎡　月額支払賃料（　 1,422 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０４公（賃）秋田Ｇ　　　　-2	1,524 ( 1,491)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,411
c	Ｒ０５公（賃）秋田Ｎ　　　　-12	1,612 ( 1,576)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [107.0]	100 [ 95.0]	1,442

秋田 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	150,500 円	30,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	104,400 円	3,480,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 240,800 円	30,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	90,300 円	30,100,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,100 円	30,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 642,400 円　（　　　　　　 2,246 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,100,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 208.68 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,371,880 円（　　　　　 8,293 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,374,306 円
②総費用	642,400 円
③純収益　①－②	2,731,906 円
④建物等に帰属する純収益	2,371,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	360,026 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	348,937 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,220 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,121,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,900 円／㎡）