別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 秋田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秋田 -3 秋田県 秋田 氏名  不動産鑑定士　石塚　伸宏   TEL.

鑑定評価額 9,160,000 円  １㎡当たりの価格 11,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秋田市下新城中野字街道端西４１番外 ②地積 　(㎡) 783   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が混在する住宅 地域 東6.5m市道 水道、ガス、下水 追分 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   200 ｍ、南   820 ｍ、北   650 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 画地規模の大きい農家住宅が 多く見られる住宅地域である 。 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ追分駅南方 1.4km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は国道背後の農家住宅が多く見られる住宅地域であり、需要は限定的である。将来に影響を与える特段 の価格形成要因もないことから、今後も需要は弱含み、地価は下落傾向で推移するものと思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を秋田市北部（既存中心市街地を除く）及び潟上市の住宅地域と判定した。同一需給圏に係る典型的需要者 は当該地域に地縁的選好性を有する個人にある程度限定され、相続等を背景に住宅地として自己利用することが通常で ある。不動産業者によるミニ開発も殆ど見られず、秋田市中心部の住宅地価の高騰の波及化効果も見込まれづらい。以 上から需要は限定的であり、中心となる価格帯については見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居宅の自己利用を中心とした取引が中心であり、アパート等の収益物件も見られず、賃貸市場が未成熟であることも踏 まえ収益価格の算定は断念した。比準価格は、類似性を有する規範性の高い取引事例を収集し、要因間の補修正も適切 に行われている。典型的需要者は自己利用前提の個人であり、周辺相場の市場性を考慮して取引意思を決定する。以上 より、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　潟上 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [144.0] [102.0] 100 11,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少の傾向は続くが、秋田市中心部での 需要は堅調である。他方、周辺地域では需要 の弱い地域もあり、需要の二極化が見られる 。 画地規模の比較的大きい農家住宅が多い。地 価水準も低い地域であり、需要は弱含み、地 価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％