鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秋田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０５公秋田Ｌ -13	秋田市		貸家建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
b	Ｒ０４調秋田Ｎ -25	秋田市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ｒ０４調秋田Ｍ -26	秋田市		建付地	（　）	不整形	南8m市道、北6m、二方路		２中専 (60,200)
d	Ｒ０４調秋田Ｎ -32	秋田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	Ｒ０５公秋田Ｌ -12	秋田市		更地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１住居 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 72,112	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	71,900	100 [ 98.0]	73,367	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	74,800
b	(　 ) 67,532	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	68,724	100 [ 98.0]	70,127		71,500
c	(　 ) 55,312	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.8]	68,807	100 [ 100.0]	68,807		70,200
d	(　 ) 63,369	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	65,693	100 [ 94.1]	69,812		71,200
e	(　 ) 54,898	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	54,360	100 [ 78.4]	69,337		70,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,000 円／㎡]

秋田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり素地価格の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,291,615	774,668	3,516,947	2,797,400	719,547	（　0.9692） 697,385	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	14,232,347 円　　　　（　 50,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	125.87	Ｗ2	251.74
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	281 ㎡	19.5 m x 14.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ、専有面積約３６㎡、６戸のアパートで、敷地内には平置駐車場６台を配置

⑦有効率　 87.2 ％
の理由

階段、廊下等の共用部分がある

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	125.87	87.2	109.73	1,565	171,727	1.0	171,727
							1.0	171,727
2～ 2	住宅	125.87	87.2	109.73	1,596	175,129	1.0	175,129
							1.0	175,129
～

～

～

計		251.74	87.2	219.46		346,856		346,856
								346,856

⑨年額支払賃料	346,856 円　×　12ヶ月　＝　 4,162,272 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 219.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,162,272 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 316,559 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,205,713 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	346,856 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,226 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 346,856 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 82,676 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,291,615 円　　　　（　 15,273 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０４調（賃）秋田Ｐ　　　　-3	1,715 ( 1,675)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,665	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,565 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公（賃）秋田Ｍ　　　　-5	1,504 ( 1,439)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,583
c	Ｒ０５公（賃）秋田Ｍ　　　　-2	1,546 ( 1,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,546

秋田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	177,500 円	35,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	135,668 円	4,522,272　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 35,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 284,000 円	35,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	106,500 円	35,500,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,500 円	35,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 774,668 円　（　　　　　　 2,757 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,500,000 円	設計監理料率　 137,000 円／㎡　×　 251.74 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,797,400 円（　　　　　 9,955 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,291,615 円
②総費用	774,668 円
③純収益　①－②	3,516,947 円
④建物等に帰属する純収益	2,797,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	719,547 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	697,385 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,482 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,232,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
秋田 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秋田 -1

秋田県

秋田

氏名

不動産鑑定士　堀　範子

TEL.

鑑定評価額

20,200,000 円

１㎡当たりの価格

72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秋田市東通５丁目１２番５｢東通５－１２－８｣				②地積　(㎡)	281 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1.5:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	秋田 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 250 ｍ、西 10 ｍ、南 30 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.5 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

秋田駅東方面の区画整然とし
た住宅地域

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

ＪＲ秋田駅南東方

1.1km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

秋田駅東部の利便性の良い住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持するものと予測する。堅調な需要に対し
、ハウスメーカーによる素地取得や地元不動産業者による取引も多く、地価を押し上げる要因となっている。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は秋田市中心部の住宅地域であり、主な需要者は東通・広面・手形地区等に地縁を有する一次取得者である
。相対的に地価の高い地域であるが、利便性が良好であるため市場選好性は高い。新型コロナ禍にあっても土地需要は
多く、供給が少ない状況にあり、高価格での取引も散見される。需要の中心となる価格帯は、土地は２８０㎡前後で２
，０００～２，２００万円程度、新築の戸建住宅は４，０００万円超の物件も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、一般住宅のほかアパートも混在する既成住宅地域である。しかし、賃貸事業による収益性と地価との関連
は少なく、収益価格は低位に試算された。他方、比準価格は代替競争関係にある取引事例を選択して試算した実証的な
価格である。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、指定基準地としての価格との検討をふまえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　秋田（県） -10             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     70,800 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

資材の供給不足に加え、令和４年２月以降は
世帯収入への影響が大きい食料品、光熱費等
の値上げが重なり、秋田市の住宅着工件数は
減少傾向にある。

東小学校・城東中学校学区域内の駅東地区は
子育て世代に人気のエリアであり、根強い需
要を背景に上昇基調が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

+1.7 ％

３　試算価格算定内訳

秋田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０４調秋田Ｍ -30	秋田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、東16m、角地		２中専 (70,200)
b	Ｒ０４調秋田Ｍ -26	秋田市		建付地	（　）	不整形	南8m市道、北6m、二方路		２中専 (60,200)
c	Ｒ０５公秋田Ｌ -13	秋田市		貸家建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
d	Ｒ０４調秋田Ｎ -25	秋田市		建付地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	Ｒ０４調秋田Ｎ -8	秋田市		更地	（　）	長方形	南6m区画街路、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,623	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	78,321	100 [ 104.9]	74,663	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	76,200
b	(　 ) 55,312	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.9]	69,409	100 [ 102.0]	68,048		69,400
c	(　 ) 72,112	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	71,900	100 [ 97.0]	74,124		75,600
d	(　 ) 67,532	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	68,790	100 [ 98.0]	70,194		71,600
e	(　 ) 71,942	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	73,199	100 [ 108.9]	67,217		68,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.32	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,000 円／㎡]

秋田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,430,975	810,622	3,620,353	2,947,120	673,233	（　0.9692） 652,497	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,316,265 円　　　　（　 47,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秋田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	133.33	Ｗ2	266.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	281 ㎡	19.5 m x 14.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者タイプ、平均専有面積約３５㎡。平面式駐車場６台。リスクと採算性から使用容積率は低い。

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

内階段、内廊下があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	133.33	78.3	104.34	1,663	173,517	1.0	173,517
							1.0	173,517
2～ 2	住宅	133.33	78.3	104.34	1,700	177,378	1.0	177,378
							1.0	177,378
～

～

～

計		266.66	78.3	208.68		350,895		350,895
								350,895

⑨年額支払賃料	350,895 円　×　12ヶ月　＝　 4,210,740 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,210,740 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 228,537 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,342,203 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	350,895 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,334 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 350,895 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 85,438 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,430,975 円　　　　（　 15,769 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０５公（賃）秋田Ｍ　　　　-2	1,546 ( 1,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,627	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,663 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ０５公（賃）秋田Ｐ　　　　-2	1,393 ( 1,392)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,548
c	Ｒ０５公（賃）秋田Ｖ　　　　-2	1,732 ( 1,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,732

秋田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	187,000 円	37,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	137,122 円	4,570,740　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 299,200 円	37,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	112,200 円	37,400,000　×　　　　 0.30 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,400 円	37,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 810,622 円　（　　　　　　 2,885 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,400,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 266.66 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 40 ％　＋　0.0849 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,947,120 円（　　　　　 10,488 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,430,975 円
②総費用	810,622 円
③純収益　①－②	3,620,353 円
④建物等に帰属する純収益	2,947,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	673,233 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	652,497 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,322 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,316,265 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,400 円／㎡）