別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 南三陸 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南三陸 9-1 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　一輝   TEL.

鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 本吉郡南三陸町志津川字沼田１５０番７９ ②地積 　(㎡) 1,309   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ2 中小規模の倉庫、事 業所等が建ち並ぶ工 業団地 東11.5m町道、背面道 水道 柳津 20.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 事業所・倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  48.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４５号及び三陸道南三陸 海岸ＩＣに近接の商工団地 街 路 １１．５ｍ町道 交通 施設 柳津駅北東方 20.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 多様な用途が想定される地域であるが、特段、変動要因は認められず、当面は現在の地域的特性を維持しつつ推 移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 事業所・倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南三陸町を中心とする宮城県北東部の工業地域の存する圏域と判定。需要者の中心は地元零細企業となっ ている。三陸自動車道の整備により交通利便性が向上している一方で、ストロー現象による産業の空洞化が進んでいる 。倉庫需要及び工場需要のほか店舗需要等も認められるが、その需要はともに脆弱で、不動産取引は極めて少なく、地 価は下落基調で推移している。工業地のため画地規模に一定性がなく、市場の中心価格帯については特に見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は不動産の市場性に着目した価格で、代替競争関係にある信頼性の高い取引事例より試算しており、市場の実 態を直接反映した実証的価格が求められている。一方、自社所有の事業所が主体となっている地域内にあるため、収益 性からの価格接近にはなじまず、収益還元法については適用することができなかった。以上、比準価格を採用し、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南三陸町では過疎高齢化等に伴う地域経済の 低迷が進む中、工業系及び商業系ともに需要 は脆弱で、全般的に地価は下落傾向にある。 古い時期に開発された工場、店舗等が混在す る工業団地で、地域要因に大きな変動はない 。周辺では土地区画整理事業により供給過剰 の状態にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％