別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 南三陸 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南三陸 -2 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.

鑑定評価額 6,350,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 本吉郡南三陸町志津川字沼田１００番３９ ②地積 　(㎡) 338   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南西6m町道、背面道 水道 柳津 20.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成１０年代に開発された高 台の中規模住宅団地。 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 柳津駅北東方 20.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の熟成した住宅地域。周辺で町役場などの公共施設が整備され、利便性は高まったが、標準地周辺の不動産 需要への増加にはつながらなかった。当面、地価は弱含みのまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南三陸町全域及び隣接する気仙沼市に広がる住宅地域の範囲。需要者の中心は地縁的選好性を有する町 内の近隣在住者で、その範囲は狭く、他市町からの転入は少ない。三陸自動車道の全通で、当町を通過するストロー減 少が進行。沼田地区内の土地取引も減少し、町内の住宅地域は衰退が進んでいる。人口の減少や高齢化が進む中、需要 の中心となる価格帯は、３００㎡程度の更地で５５０万円前後と推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の需要が一般的な地域で、住環境や利便性を重視する自己使用目的の住宅取得が取引の中心となる。よって代 替性を有する同一需給圏内の取引事例により試算した比準価格を基に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定 評価額を決定した。収益還元法は、高台の住宅団地にあって賃貸需要が希薄で、アパート等の建築を目的とする土地取 得は見られず、賃貸市場が成立していないために適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南三陸 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,000 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [102.0] 100 [ 84.4] [105.1] 100 18,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 復興事業が終了し、コロナ禍による影響より も、人口減少や高齢化によって当町の衰退は 進んでいる。 高台に造成された住宅地域。町役場や病院な どの公共施設には近いが、一般分譲された防 災集団移転地と比較して優位性は見られず、 需要は低迷。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -14.7 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％