別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 女川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   女川 -5 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　青田　令子   TEL.

鑑定評価額 3,560,000 円  １㎡当たりの価格 5,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牡鹿郡女川町針浜字針浜１４１番 ②地積 　(㎡) 672   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 埋蔵文化財包蔵地 不整形 1:3 住宅 Ｗ2 農家住宅、水産加工 場等が見られる地域 南西6.2m町道 水道、下水 浦宿 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   140 ｍ、南   130 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       580 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 万石浦に近接した旧来の農漁 家集落地域 街 路 基準方位北、６．２ ｍ町道 交通 施設 浦宿駅南方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) 埋蔵文化財包蔵地 ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農漁家集落地域であり、特段の地域要因の変動は見られず、概ね現状維持と予測する。地区外からの 転入も期待できず、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      5,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、女川町及び石巻市東部の市街化調整区域並びに都市計画区域外の農漁家集落地域。需要者は、当該地域 に地縁的選好性を有する個人が中心である。町内の不動産取引は、町による復興事業に係る宅地供給の売買に集中して おり、市街化調整区域における集落地域の需要は低調である。取引が少ないため需要の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸物件が殆ど存しない旧来からの集落地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算を断 念した。比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映してい る。比準価格は市場の実態を反映しているため重視するものとし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,380 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 復興事業は概ね完了し、住宅、店舗等の再建 が進み新たな街並みが形成。住宅地について は利便性・住環境の良否による選好性の程度 が異なる。 万石浦に近接する旧来からの農漁家集落地域 であり、住宅地需要は地縁・血縁関係者に限 定され取引は極めて少ない。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％