別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 女川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   女川 -3 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高田　康弘   TEL.

鑑定評価額 2,690,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月15日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 牡鹿郡女川町浦宿浜字浦宿２４番３ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い国道 背後の既成住宅地域 南東4m町道 水道、下水 浦宿 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   140 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ浦宿駅近くで、国道３９ ８号線北側背後に形成された 既成住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ町 道 交通 施設 浦宿駅北方 200m 法令 規制 ２住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域自体に特段の変動要因はない。町内の不動産市況が弱含みの中、需要は復興事業による住宅団地に向かって いるため、既成住宅地域の需給バランスは悪化傾向にあり、地価は下落基調で推移して行くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は女川町内の住宅地域一円。需要者の中心は地縁性を有する者で、一部の新興住宅団地以外は町外からの転 入はほとんど見られない。人口減少により不動産需要自体が少なく、震災前からある既成住宅地域では需給バランスは 悪化している。取引件数は少なく、中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が中心の既成住宅地域であり、町内においても災害公営住宅を除けば賃貸物件はほとんど見られず、賃 貸市場が成立していないため、収益還元法は適用できない。取引も自己使用目的が支配的であるため、市場性を反映し た実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　女川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [166.4] [102.0] 100 13,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数は減少傾向で推移している。町 内全体で住宅地需要が弱含みの中、利便性・ 居住環境等の良否による地域・物件の選別化 が認められる。 復興事業による住宅団地が取引の中心になっ て行くのに伴い、既成住宅地域の需要は弱含 みで推移し、需給バランスが悪化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％