別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮城美里 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城美里 -2 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.

鑑定評価額 5,520,000 円  １㎡当たりの価格 22,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠田郡美里町駅東１丁目１７番３ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (50,60) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 新興住宅地域 西6m町道 水道、ガス、下水 小牛田 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南   170 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 小牛田駅の東側において区画 整理事業により開発された大 規模な住宅団地 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 小牛田駅北東方 550m 法令 規制 （都） １住居 (50,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理事業により開発された新興住宅地域であり、住環境が良好な住宅地として熟成していくと予測する。子 育て世帯の需要が比較的堅調であり、中古住宅の取引水準は高く、地価は微増傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小牛田町地区の住宅地域が中心であるが、隣接する涌谷町内の住宅地域にも及ぶものと判断する。需要者 は戸建住宅取得を目的とする個人が中心である。区画整然とした住環境が良好な新興住宅地域で、隣接地域に統合中学 校の建設も計画されており、対象地域の需要は子育て世帯を中心に比較的堅調で、地価は微増傾向で推移している。土 地は２４０㎡程度で５５０万円程度、新築戸建物件は２６００万円～３０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域内には僅かにアパートも見られるが、地区計画により容積率が６０％に制限されており経済合理性に合致した 賃貸住宅の経営が困難であるため、収益還元法を適用することが出来なかった。対象地域は快適性を重視する住宅地域 であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので 比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮城美里 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [ 75.1] [101.0] 100 22,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・少子高齢化等を反映し、美里町住 宅地の需要は全般的に弱含み。但し、駅東の 新興住宅地区の需要は堅調であり、地価は微 増傾向にある。 住環境の良好な新興住宅地域で、子育て世帯 による需要は比較的堅調であり、中古住宅の 取引価格も高く、地価は微増傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％