別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮城美里 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城美里 -1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　菅原　史朗   TEL.

鑑定評価額 4,590,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠田郡美里町字峯山８番７２ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m町道 水道、ガス、下水 小牛田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道涌谷三本木線の北側背後 に位置し、一般住宅が建ち並 ぶ区画整然とした峯山団地 街 路 基準方位北６ｍ町道 交通 施設 小牛田駅南東方 1.8km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。新興住宅地域の駅東地区を除いて、 美里町内の小牛田地区における住宅地需要は比較的堅調であり、地価は緩やかな下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧小牛田町地区の住宅地域が中心であるが、隣接する涌谷町や旧南郷町地区の住宅地域にも及ぶものと判 断する。需要者の中心は旧小牛田町地区の居住者による世帯分離等を中心とするもので、地縁選好性を有する者に限ら れる。小牛田地区の住宅地域において再販中古住宅の取引が比較的堅調であることから、地価は緩やかな下落傾向で推 移している。需要の中心となる価格帯は、２５０㎡程度で４４０万円前後であると思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域内に県営住宅は見られるがアパート等の収益物件は殆ど見られず、賃 貸市場が形成されていないため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取 引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、市場の実態を反映した実証的な価 格である比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・少子高齢化等を反映し、美里町住 宅地の需要は全般的に弱含み。但し、駅東の 新興住宅地区の需要は堅調であり、地価は微 増傾向にある。 小牛田地区における住宅地域において、再販 中古住宅の取引が比較的堅調であることから 、地価は緩やかな下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％