別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 涌谷 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   涌谷 5-1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 5,770,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠田郡涌谷町字柳町２７番４外 ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 飲食店、小売店舗等 が多い駅前通りの商 業地域 北西9m県道 水道、下水 涌谷 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 涌谷町中心部に位置する旧来 からの商業地域 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 涌谷駅北東方 280m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 涌谷町中心部の旧来からの商業地域。駅前通りに位置するが、銀行等を除けば、個人事業主等による物販・飲食 等の小規模店舗が多く、経営者の高齢化も相俟って空店舗が増加、商況は低調。地価水準は下落基調である。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、涌谷町を中心とし隣接市町の商業地域及び商住混在地域。主たる需要者は、地縁・血縁を有する個人事 業主及び法人。当地域は、物販・飲食業を中心とする小規模店舗等が建ち並ぶ地元密着型の商業地域であるが、商況は 長期低迷している。顧客誘因力を有する店舗等の新規出店も見られず、経営者の高齢化・跡継ぎ問題もあり、空店舗が 増加している。取引が少ないため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模物販・飲食店舗が多い涌谷町中心部の商業地域に存する。自己所有物件による個人経営が中心であり、貸店舗や 貸事務所等の賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場が成立していないため、収益価格の試算は断念した。当該地域では、 自用の取引が中心であることから、取引事例に基づき試算された実証的な比準価格を標準とし、取引の少ない需給動向 等を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 城下町としての歴史を有する町であるが、若 年層の就労問題、少子高齢化等により地域経 済は長期低迷。町外への顧客流出傾向に歯止 めがかからない。 駅前通りの旧来からの商業地域。新規出店の 動きは鈍く、空店舗が増加。地域要因に変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％