別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 涌谷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   涌谷 -2 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.

鑑定評価額 3,320,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 遠田郡涌谷町字桑木荒１２３番７ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の中 に農地等が多く残る 住宅地域 北西6m町道、背面道 水道、下水 涌谷 670m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   210 ｍ、南   180 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 町内では比較的新しい住宅地 域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 涌谷駅南西方 670m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１０８号線背後に所在し、小規模開発による住宅地の供給や一般戸建の建売も散見されるが、人口減少と少 子高齢化から住宅地の需要は低位であり、地価水準はやや下落基調での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、涌谷町内の既成住宅地域一円と判定した。主たる需要者層としては、世帯分離を行う涌谷町内の居住者 や地縁・血縁関係者が挙げられ、他の地域からの流入は見られない。当地域は、国道背後に位置する住宅地域であるが 、雇用を創出する企業が無く、商況も低迷しており、さらに人口減少・高齢化に歯止めがかからず、住宅地需要は減退 しており、地価はやや下落傾向。当地域での取引は少なく、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域においてはアパートが若干見られるが、投資目的ではなく先祖伝来の土地を活用した相続対策目的のアパート であり、賃貸需要も低位で賃貸市場が形成されていないため収益価格の試算は断念した。当地域においては生活利便性 や居住の快適性が重視される自己居住目的の取引が中心であることから、市場の実態を反映し、実証性と客観性を具備 した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域の財政難や過疎化及び居住者の高齢化等 の影響により、地域経済は衰退傾向が続いて いる。 国道１０８号線背後に所在し、散発的な新築 戸建住宅の供給は見られるが、人口減少と少 子高齢化から需要は低位で販売期間も長期化 傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％