別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大衡 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大衡 5-1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗   TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒川郡大衡村大衡字石神沢１６番１外 ②地積 　(㎡) 948   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 ホテル Ｓ6 店舗、事業所等が見 られる路線商業地域 北東27m国道 水道、下水 泉中央 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   210 ｍ、南   130 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 低層店舗・事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線国道沿いに業務施設等が 点在する地域 街 路 ２７ｍ国道 交通 施設 泉中央駅北方 16.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道４号沿線の商業地域で背後人口は増加しているが、隣接する大和町や富谷市の路線商業地域と比較して業務 施設の集積度は低く新規出店も殆どない。特段の変動要因はなく当面現状維持し、地価は横横這い傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗・事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大衡村、大和町、富谷市、仙台市泉区内の国道４号線等の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者 は県内外の郊外型業務系施設を運営する法人が中心で、県内の個人事業主も含まれる。近隣地域は新規出店の動きが弱 く、取引はここ数年停滞している。取引自体が少なく需要の中心となる価格帯を見出すことは困難であるが土地１００ ０㎡程度で２５００万円前後と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格について、採用した事例は大衡村以外の広域に渡ったものの、不動産の取引市場における実際の売買事例に基 づいて試算したもので、比準価格は現実の市場を適切に反映した実証的な価格と認められる。一方、収益価格について は、近隣地域において賃貸目的の不動産利用は見られず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は断念し た。以上より、本件では比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業団地への企業進出や高速道路網の整備が 進んでいるものの、商業施設の集積などの新 規計画はなく、土地需要はホテルや事業所な ど限定的である。 大衡村内では国道４号拡幅事業が開始された が工事が着工したばかりで、今のところ需要 を喚起する特段の変動要因はなく、地価は横 這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％