別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大衡 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大衡 -1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗   TEL.

鑑定評価額 6,640,000 円  １㎡当たりの価格 27,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒川郡大衡村ときわ台３番５ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 高台に一般住宅が建 ち並ぶ区画の整った 住宅地域 東6m村道、南側道 水道、下水 泉中央 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    65 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道背後の土地区画整理事業 による新興住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ村 道 交通 施設 泉中央駅北方 18.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 国道、有料道路への接近性が良好な新興住宅地域。特段の変動要因はないが、高い利便性と良好な居住環境等か ら、ときわ台南団地完売後も子育て世帯からの需要が旺盛で、需要を反映し地価は当面上昇傾向が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大衡村を中心に富谷市、大和町及び仙台市北部の新興住宅地域一帯である。需要の中心は、主に大衡村 及び周辺市町村の工場団地又は仙台市内に通勤する一次取得者である。代替競争関係にある住宅団地と比較すると、交 通利便性はやや劣るものの割安感等から若い子育て層からの旺盛な需要が目立つ。需要の中心となる価格帯は、土地に ついては２４０㎡程度で６００万円～７００万円程度である。新築戸建については２０００万円台後半と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅地域。地域内にはアパート等の収益物件は皆無で採算性は乏しく賃貸市場が成立していない ことから収益還元法の適用は断念した。居住の快適性を重視する住宅地域であり、実際の取引形態は全般的に自用目的 で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的であるため、信頼性のある取引事例から求めた実証 的な比準価格を採用することを妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮城大和 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,500 円／㎡ [109.6] 100 100 [100.0] 100 [144.0] [103.0] 100 27,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業団地への企業進出や高速道路網の整備に より、仙台市内を含む周辺市街地への利便性 も高く、住宅需要は堅調である。 南側のときわ台南団地は完売で供給不足の感 がある。新規開発計画はないものの割安感か ら若い層からの需要が根強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％