別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮城大和 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大和 9-1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　定幸   TEL.

鑑定評価額 1,800,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒川郡大和町松坂平４丁目３番 ②地積 　(㎡) 103,631   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 不整形 2:1 工場兼倉庫 大規模工場が集まる 仙台圏北部の中核的 工業地域 南16m町道 水道、下水 泉中央 19.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東 1,000 ｍ、西 1,300 ｍ、南 1,600 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 400.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　   100,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県土地開発公社が主体となっ て造成分譲が行われた大規模 団地。 街 路 １６ｍ町道 交通 施設 泉中央駅 19.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 隣接する大衡村の第２仙台北部中核工業団地では、令和７年４月、さらに３０ｈａの分譲開始を予定するなど、 大衡ＩＣを基点とする工業団地は、将来的にさらに成熟度を増していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は仙台北部中核工業団地及び第２仙台北部中核工業団地を中心とする大規模工場が立地する工業団地一帯で 、特に仙塩地区内陸部の大規模画地を擁する工業団地と代替競争関係が強いと思料される。主たる需要者は県内外に工 場、倉庫等の物流施設の建設を計画する全国区の企業と考えられる。相場の中心は、土地開発公社が分譲した価格帯で ある坪４～７万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場参加者は自用目的での取得が中心で、実際の成約価格を参考に取引に入ることから、比準価格は実証性を有し、規 範性が高い。一方、同一需給圏内の主たる需要者は、県内外に工場、倉庫等の物流施設建設を計画する全国区の企業と 考えられるが、賃貸目的の工場等は少なく賃貸市場は成熟しておらず収益還元法の適用を断念した。以上より、本件で は、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 設備投資全般としては先行きがやや不透明な 状況にあるが、工業団地全体としてみると、 物流倉庫としての利用可能な土地は需要が堅 調である。 研究施設の新規建設や自動車部品新工場の稼 働など団地内の動きは活発で、隣接する大衡 村の工業団地とともに一帯はさらに成熟しつ つある。 個別的要因に特段の変化はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％