別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮城大和 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大和 5-2 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.

鑑定評価額 97,900,000 円  １㎡当たりの価格 29,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒川郡大和町吉岡東３丁目１番１８外 ②地積 　(㎡) 3,340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1.5:1 店舗兼工場 Ｓ2 店舗、事業所等が建 ち並ぶ路線商業地域 南東25m県道 水道、下水 泉中央 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   170 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗・事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路沿いの自動車関連店 舗等を中心とする商業地域 街 路 ２５ｍ県道 交通 施設 泉中央駅北方 15.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 自動車関連店舗が集積する路線商業地域で、高速道路ＩＣに近く物流系事業所の立地も少なくない。地域内に格 別の変動要因はなく、現状のまま推移するものと予測される。地価は若干の上昇傾向が続くｍのと予測される。 (3)最有効使用の判定 店舗・事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大和町内の商業地域及び住商混在業地域一円と判断した。需要者の中心は、ディラ－等の自動車関連企業 が中心であるが、物流系、小売業、飲食店等も見込まれる。事業地の需要が吉岡南土地区画整理事業地内に集中する傾 向がある中で、当地域は区画整理事業地内の事業用地と代替競争関係にある。画地規模は、まちまちであるが、大規模 画地であれば１，０００㎡の土地で３千万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が大きい幹線道路沿いの路線商業地域で、一般的な賃貸市場は形成されていないため、収益価格は試算するこ とができなかった。比準価格は、主に大和町内の取引時点が比較的新しい商業性のある地域から取引事例を採用して試 算しており、比準価格の精度は高い。よって、市場分析結果を踏まえ、求められた比準価格は代表標準地に対して均衡 を得ているものと判断できるので、上記のとおり比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大衡 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.2] [100.0] 100 29,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台市のベットタウンとして、新興の住宅団 地を中心に緩和的な金融政策等を背景に需要 は旺盛である。 国道４号と高速道路ＩＣを結ぶ幹線沿いの事 業所用地。まほろば地内に新しく商業施設が 集積したことで、地域間で競争関係にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％