鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宮城大和 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０６０ -73	黒川郡大和町		建付地	（　）	ほぼ正方形	東9m町道、中間画地		２低専地区計画等 (40,60)
b	２３１１０６０ -72	黒川郡大和町		建付地	（　）	ほぼ正方形	南6m町道、東4m、角地		１低専地区計画等 (40,60)
c	２３１１０６０ -1091	黒川郡大和町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7m町道、北西6m、角地		１中専 (70,200)
d	２３１１０４０ -26	黒川郡大和町		建付地	（　）	ほぼ整形	北12m町道、西6m、角地		１低専地区計画等 (40,60)
e	２３１１０３０ -1032	黒川郡大和町		更地	（　）	ほぼ整形	南西6m町道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,366	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	57,429	100 [ 103.0]	55,756	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	55,800
b	(　 ) 57,273	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	56,128	100 [ 101.0]	55,572		55,600
c	(　 ) 50,094	100 [ 100.0]	[ 110.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	52,360	100 [ 93.7]	55,880		55,900
d	(　 ) 51,298	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	52,693	100 [ 94.6]	55,701		55,700
e	(　 ) 52,542	100 [ 100.0]	[ 109.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	56,011	100 [ 89.1]	62,863		62,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.96	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.96	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.96	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.96	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.78	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.78	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.96	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.96	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,700 円／㎡]

宮城大和 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため求めることが出来なかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,041,709	396,612	1,645,097	1,387,250	257,847	（　0.9699） 250,086	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,320,979 円　　　　（　 26,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮城大和 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専地区計画等	40 ％	60 ％	60 ％	205 ㎡	12.5 m x 16.5 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（１Ｋタイプ：平均専有面積約３０㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	1,467	88,020	1.0	88,020
							1.0	88,020
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,500	90,000	1.0	90,000
							1.0	90,000
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		178,020		178,020
								178,020

⑨年額支払賃料	178,020 円　×　12ヶ月　＝　 2,136,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,136,240 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 138,856 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,997,384 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	178,020 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,664 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 178,020 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 42,661 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,041,709 円　　　　（　 9,960 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０６２　　　　-1024	1,611 ( 1,577)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,644	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,533 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０２２　　　　-60	1,524 ( 1,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,524
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宮城大和 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	71,600 円	17,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	106,812 円	2,136,240　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 143,200 円	17,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	35,800 円	17,900,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,900 円	17,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 396,612 円　（　　　　　　 1,935 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,900,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,387,250 円（　　　　　 6,767 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,041,709 円
②総費用	396,612 円
③純収益　①－②	1,645,097 円
④建物等に帰属する純収益	1,387,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	257,847 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	250,086 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,220 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,320,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
宮城大和 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宮城大和 -5

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　定幸

TEL.

鑑定評価額

11,400,000 円

１㎡当たりの価格

55,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	黒川郡大和町吉岡まほろば２丁目１７番１３				②地積　(㎡)	205 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,60) （その他）地区計画等
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅主体の区画整理地内の新興住宅地域	北6m町道	水道、下水	泉中央 15.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 80 ｍ、南 110 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業により整備
された宅地に新築建売住宅も
見られる住宅地域

街

路

基準方位北６ｍ町道

交通

施設

泉中央駅

15.0km

法令

規制

１低専
(40,60)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

県道大衡仙台線の開通及び区画整理事業地への商業施設の集積による優れた利便性は、今後の吉岡西部土地区画
整理事業によってさらに向上すると予測される。地価は当面上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大和町内の新興住宅地域のうちでも吉岡地区の住宅地域を中心とする大和町・富谷市の住宅地域一円。
典型的需要者は、仙台市を含む周辺市町村へ通勤する子育て世帯が中心となる。既存の区画整理事業によって誕生した
住宅地域の保留地は完売し、供給の中心は不動産販売業者が介在する建売住宅である。さらに土地区画整理事業が予定
されるなど、土地需給動向は活発である。取引の中心となる価格帯は新築建売住宅で３，０００万円台と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、自用で居住することを目的とする取引が中心で、需要者は実際の成約価格を参考に取引に入ることから、
比準価格は実証性を有し規範性が高い。一方、近隣地域ではアパート等の収益物件が少なく賃貸市場は成熟していない
ことから収益価格は低位に試算された。よって、本件では、比準価格を採用して、収益価格は参酌するにとどめ、代表
標準地との均衡性も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　宮城大和 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 35,500 円／㎡

[109.3]
100

100
[100.0]

100
[ 70.0]

[100.0]
100

55,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     49,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

近隣市町村を含め工業団地への企業進出及び
増設の動きがあり、町内の宅地需要は全体的
に活発である。既存商業地域では住宅地への
転用も見られる。

県道大衡仙台線の開通で仙台市中心部への利
便性が向上し、換地処分後の分譲も一服感が
あることからエンドユーザーによる宅地需要
は旺盛である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

宮城大和 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０６０ -73	黒川郡大和町		建付地	（　）	ほぼ正方形	東9m町道、中間画地		２低専地区計画等 (40,60)
b	２３１１０６０ -1068	黒川郡大和町		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m町道、中間画地		１低専 (40,60)
c	２３１１０９０ -1074	黒川郡大和町		建付地	（　）	長方形	北6m町道、中間画地		１低専 (40,60)
d	２３１１０４０ -26	黒川郡大和町		建付地	（　）	ほぼ整形	北12m町道、西6m、角地		１低専地区計画等 (40,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,366	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	57,429	100 [ 101.0]	56,860	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,900
b	(　 ) 54,636	100 [ 100.0]	[ 111.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	59,357	100 [ 106.1]	55,944		55,900
c	(　 ) 43,796	100 [ 100.0]	[ 108.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	47,387	100 [ 88.0]	53,849		53,800
d	(　 ) 51,298	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	51,693	100 [ 96.9]	53,347		53,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.96	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.96	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +1.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +1.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,400 円／㎡]

宮城大和 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に属し、土地の再調達原価が把握困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,126,616	421,152	1,705,464	1,488,000	217,464	（　0.9699） 210,918	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	4,487,617 円　　　　（　 21,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宮城大和 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専地区計画等	40 ％	60 ％	60 ％	205 ㎡	12.5 m x 16.5 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸当たり平均床面積３０㎡（１Ｋ）軽量鉄骨造２階建のアパート

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	1,530	91,800	1.0	91,800
							1.0	91,800
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,577	94,620	1.0	94,620
							1.0	94,620
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		186,420		186,420
								186,420

⑨年額支払賃料	186,420 円　×　12ヶ月　＝　 2,237,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,237,040 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 156,593 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,080,447 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	186,420 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,734 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 186,420 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 44,435 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,126,616 円　　　　（　 10,374 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０９２　　　　-1003	1,569 ( 1,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,618	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,612 円/㎡　月額支払賃料（　 1,577 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０９２　　　　-68	1,535 ( 1,534)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,615
c	２３１１０６２　　　　-1024	1,611 ( 1,577)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,611

宮城大和 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	76,800 円	19,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	111,852 円	2,237,040　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 153,600 円	19,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	38,400 円	19,200,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,200 円	19,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 421,152 円　（　　　　　　 2,054 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,488,000 円（　　　　　 7,259 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,126,616 円
②総費用	421,152 円
③純収益　①－②	1,705,464 円
④建物等に帰属する純収益	1,488,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	217,464 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	210,918 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,029 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,487,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,900 円／㎡）