別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮城大和 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大和 -4 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.

鑑定評価額 2,430,000 円  １㎡当たりの価格 8,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 黒川郡大和町鶴巣北目大崎字屋敷下４９番１ ②地積 　(㎡) 289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 、店舗等が混在する 住宅地域 西6.5m町道 水道、下水 泉中央 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 住宅ほか小学校・郵便局・農 協支店等が介在する旧鶴巣村 中心部の既成住宅地域。 街 路 基準方位　北、６． ５ｍ町道 交通 施設 泉中央駅北東方 14.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当面の間は、現状維持のまま推移すると予測される。過疎化や高齢化が進行する中で需要はさらに減退すると見 込まれる。地価は下落傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大和町及びその周辺市町の市街化調整区域及び都市計画区域外の農家集落地域一円と判定した。既存集 落規模として比較的大きいが、市街化調整区域のため建築等に制約があり発展性に乏しい。需要者は地縁、血縁の者に 限られる傾向があり、区域外からの転入は期待できない。土地需要は乏しく、取引の中心となる価格帯の把握は困難で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域でアパート等の収益用住宅は建築できず、収益物件はほとんど見られず、賃貸市場が成立していないた め収益還元法は適用しなかった。よって比準価格について、採用した取引事例を再吟味の上、手順の各段階を再検討し た結果、求めた比準価格を一般の取引の指標として妥当と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通 り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [132.5] [100.0] 100 8,450  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 仙台市のベットタウンとして、新興の住宅団 地を中心に緩和的な金融政策等を背景に需要 は旺盛である。 比較的大きな集落であるが、市街化調整区域 で需要者が限定されるため、宅地需要は極め て少ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％