別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 利府 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   利府 -6 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　岩月　典之   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡利府町神谷沢字化粧坂１０番３８ ②地積 　(㎡) 256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 建築中 中規模一般住宅が建 ち並ぶ県道背後の住 宅地域 北西6m町道 水道、下水 岩切 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模開発による既成住宅地 域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 岩切駅北方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 利府街道背後の住宅地域であり、当面の間、現状を維持すると予測する。町中心部の大型商業施設や仙台市への アクセスも良好であることから、需要は堅調であり、地価は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、利府町西部及び隣接する仙台市宮城野区の住宅地域である。主たる需要者は、利府町内に居住する一次 取得者であり、近隣市町からの転入者もみられる。仙台市内の住宅地と比較して割安な価格であることや町中心部への アクセスが良好であることから需要は旺盛である。土地は２００～２５０㎡程度が標準規模で、総額１，０００万円台 前半～２，０００万円程度、新築の戸建住宅で３，０００万円台前半～４，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも一部にみられるが、戸建住宅中心の地域で、地価に相応する賃料水準は形成されておらず、また建 築費に見合う収益の獲得が難しいため、収益価格を求めることが出来なかった。自己使用目的での取引が中心となる当 該地域では、周辺の取引価格を指標として価格決定が行われることが一般的であるので、代表標準地との均衡に留意し つつ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台宮城野 -28             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [101.0] 100 [143.0] [100.0] 100 55,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が緩和する なか、個人消費、設備投資は持ち直しつつあ るが、建築費を含め物価は上昇傾向にある。 利府街道背後の交通利便性に優る住宅地域で あり、地域内及び周辺において、特段の変動 要因はなく、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％