鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０３０ -1110	宮城郡松島町		更地	（　）	ほぼ整形	北東15m県道、中間画地		近商 (70,200)
b	２３１１０７０ -1007	宮城郡松島町		更地	（　）	ほぼ整形	北東6m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	２３１１０３０ -1108	宮城郡松島町		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
d	２３１１０３０ -86	宮城郡松島町		更地	（　）	ほぼ整形	北西4.2m町道、中間画地		１住居 (60,168)
e	２３１１０７０ -1008	宮城郡松島町		建付地	（　）	ほぼ長方形	東2.7m私道、西2.2m、二方路		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,563	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,490	100 [ 123.9]	24,609	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	24,600
b	(　 ) 33,744	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,035	100 [ 121.0]	27,302		27,300
c	(　 ) 22,140	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	21,786	100 [ 97.2]	22,414		22,400
d	(　 ) 21,053	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	22,095	100 [ 82.7]	26,717		26,700
e	(　 ) 16,910	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	18,680	100 [ 72.7]	25,695		25,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,400 円／㎡]

松島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,785,257	1,074,768	3,710,489	3,516,700	193,789	（　0.9738） 188,712	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,931,500 円　　　　（　 11,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗併用住宅	138.00	ＬＳ2	276.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	331 ㎡	11.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は２ＤＫタイプ３戸（各戸約４５㎡）の２階建併用共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	138.00	100.0	138.00	1,558	215,004	3.0	645,012
							0.0	0
2～ 2	住宅	138.00	100.0	138.00	1,391	191,958	1.0	191,958
							1.0	191,958
～

～

～

計		276.00	100.0	276.00		406,962		836,970
								191,958

⑨年額支払賃料	406,962 円　×　12ヶ月　＝　 4,883,544 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 276.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,883,544 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 248,977 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,730,567 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	836,970 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,951 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 191,958 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 46,739 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,785,257 円　　　　（　 14,457 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０７２　　　　-16	1,354 ( 1,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,500	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,422 円/㎡　月額支払賃料（　 1,391 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０７２　　　　-17	1,044 ( 1,018)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,365
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	202,400 円	50,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	348,568 円	4,979,544　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 404,800 円	50,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	50,600 円	50,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,600 円	50,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,074,768 円　（　　　　　　 3,247 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,600,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 276.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0695	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0952 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,516,700 円（　　　　　 10,624 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,785,257 円
②総費用	1,074,768 円
③純収益　①－②	3,710,489 円
④建物等に帰属する純収益	3,516,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	193,789 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	188,712 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 570 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,931,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
松島 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松島 5-2

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　右田　貴紳

TEL.

鑑定評価額

8,340,000 円

１㎡当たりの価格

25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	21,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宮城郡松島町松島字道珍浜３８番２１外				②地積　(㎡)	331 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) （その他）
	台形 1:3	旅館兼住宅Ｓ2	店舗、営業所、ホテル等が混在する路線商業地域	西10m国道、背面道	水道、下水	松島 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 140 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

松島観光地区の中心商業地か
ら離れた国道沿いに存する繁
華性の低い商業地域

街

路

１０ｍ国道

交通

施設

松島駅南東方

450m

法令

規制

商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

町内の不動産需要は全般的に減退傾向にあることに加えて、コロナ禍によって松島観光地区の観光客が急減し、
近隣地域においてもその影響が認められることから、当面の間、地価は下落傾向で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 25,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、松島町内の商業地域及びその背後の用途混在地域を中心として、広域的には塩釜市・東松島市等の周辺
市町村の商業地域にも及ぶ。需要者は自用の店舗・事業所等を運営する地元事業者が中心であり、住宅地として利用す
る個人の需要も散見されるが、需要の減退傾向が継続して背後の住宅地と同等の地価水準まで下落が続いている。需給
の中心となる価格帯は、３３０㎡程度の更地で８００～９００万円前後であると判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、国道沿いの路線商業地域であり、共同住宅地としての需要も認められるものの、土地価格に見合う賃料水
準が形成されておらず、自用の店舗・事業所等として使用する事業法人等が需要者の中心である。取引にあたっては、
代替競争不動産との比較に基づく市場性が重視されることから、本件においては、現実の取引事例を基に試算した比準
価格を標準として、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東松島 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 44,200 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[177.8]

[100.0]
100

25,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少及び高齢化の進行や農漁業収入の減
少に加え、直近ではコロナ禍による観光業や
製造業等の停滞により、地域経済の低迷が続
いている。

松島観光地区の中心商業地から離れた繁華性
の低い商業地域であり、需要は弱含みで推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +78.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

松島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０２０ -60	宮城郡松島町		建付地	（　）	不整形	南西16m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２３１１０４０ -1039	宮城郡松島町		更地	（　）	ほぼ整形	南7m県道、中間画地		近商 (80,200)
c	２３１１０４０ -1008	宮城郡松島町		更地	（　）	不整形	南東18.1m国道、南東5.5m、西5.9m、三方路		近商 (80,200)
d	２３１１０７０ -1007	宮城郡松島町		更地	（　）	ほぼ整形	北東6m県道、中間画地		近商 (80,200)
e	２３１１０３０ -1110	宮城郡松島町		更地	（　）	ほぼ整形	北東15m県道、中間画地		近商 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,231	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	28,441	100 [ 112.2]	25,348	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	25,300
b	(　 ) 40,650	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	39,853	100 [ 151.9]	26,236		26,200
c	(　 ) 15,891	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.8]	16,183	100 [ 65.9]	24,557		24,600
d	(　 ) 33,744	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,035	100 [ 128.9]	25,628		25,600
e	(　 ) 31,563	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	32,095	100 [ 128.2]	25,035		25,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +52.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -34.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +29.0
d	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 25,200 円／㎡]

松島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,806,245	1,016,434	3,789,811	3,578,850	210,961	（　0.9696） 204,548	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,261,417 円　　　　（　 12,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼共同住宅	138.00	ＬＳ2	276.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	80 ％	400 ％	400 ％	331 ㎡	11.0 m x 31.0 m	前面道路：国道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階を居宅（２ＤＫ：平均専用面積約４６㎡×３戸）とする店舗兼共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下の建物を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	138.00	100.0	138.00	1,678	231,564	3.0	694,692
							0.0	0
2～ 2	居宅	138.00	100.0	138.00	1,398	192,924	1.0	192,924
							1.0	192,924
～

～

～

計		276.00	100.0	276.00		424,488		887,616
								192,924

⑨年額支払賃料	424,488 円　×　12ヶ月　＝　 5,093,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 276.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,093,856 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 413,268 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,752,588 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	887,616 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,166 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 192,924 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 45,491 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,806,245 円　　　　（　 14,520 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０３２　　　　-24	1,701 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 90.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,406	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,429 円/㎡　月額支払賃料（　 1,398 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０３２　　　　-1011	1,522 ( 1,489)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [115.0]	100 [ 98.0]	1,452
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	247,500 円	49,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	206,634 円	5,165,856　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 396,000 円	49,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	99,000 円	49,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,500 円	49,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,016,434 円　（　　　　　　 3,071 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,500,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 276.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,578,850 円（　　　　　 10,812 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,806,245 円
②総費用	1,016,434 円
③純収益　①－②	3,789,811 円
④建物等に帰属する純収益	3,578,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	210,961 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	204,548 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 618 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,261,417 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,900 円／㎡）