別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 松島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松島 5-1 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　右田　貴紳   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 66,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡松島町松島字町内９８番９ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:2.5 店舗 Ｓ4F1B 土産店、飲食店等が 集まる中心的商業地 域 南東15m国道 水道、下水 松島海岸 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県内有数の観光地「日本三景 松島」を訪れる観光客向けの 店舗等が建ち並ぶ商業地域 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 松島海岸駅北東方 600m 法令 規制 商業 (80,400) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍の影響によって令和２年の春先から観光客入込数が急減し、直近においては回復傾向にあるものの、宿 泊施設及び店舗等の商況は厳しい状況が続いており、当面の間、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松島観光地区内の商業地域を中心として、広域的には塩釜市・東松島市等の周辺市町村の繁華街や県内 観光地内の商業地域にも及ぶ。周辺には宿泊施設及び観光施設等が数多く存し、県内外から数多くの観光客が訪れる繁 華性の高い商業地域であるが、商況は減退傾向が続いている。需要者は観光施設や店舗等を運営する事業法人等が中心 であるが、需給は個別的事情を反映して限定的であり、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、観光客向けの土産物店及び飲食店等が建ち並ぶ旧来からの商業地域で自用目的の取引が中心であり、収益 の収受を目的とする取引は乏しいことから、収益還元法は適用できなかった。取引にあたっては、代替競争不動産との 比較の観点が重視されることから、比準価格の規範性が高いものと判断される。本件においては、代替性を有する取引 事例を基に試算した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,200 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [ 67.8] [100.0] 100 66,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少及び高齢化の進行や農漁業収入の減 少に加え、直近ではコロナ禍による観光業や 製造業等の停滞により、地域経済の低迷が続 いている。 近隣において新たな観光施設が開業し、直近 では、コロナ禍によって急減した観光客入込 数は回復傾向にあるものの、商況は厳しい状 況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％