別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 松島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松島 -6 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　甲斐　裕朗   TEL.

鑑定評価額 3,770,000 円  １㎡当たりの価格 7,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡松島町手樽字弁天７２番外 ②地積 　(㎡) 503   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 農地が多い中に農家 住宅等が見られる住 宅地域 南東4.5m町道 水道 手樽 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   220 ｍ、南   110 ｍ、北   220 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵下部平坦地に在来住宅が 集積し、周囲に水田が広がる 郊外の農家集落地域 街 路 基準方位　北、４． ５ｍ町道 交通 施設 手樽駅北西方 580m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の農家集落地域であることから、需要は地縁を有する者等に限定され、住宅用地への需要は非常 に少ない。町全体の人口減少と相まって需要減退が見込まれ、地価は微減傾向にて推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松島町及び周辺市町村の市街化調整区域に存する農家集落地域一円。主たる需要者は自用の居宅として 使用する個人等であるが、地縁的選好者等に限定され、市街化調整区域内に存することから圏外からの転入者は殆ど見 られない。高齢化の進行や農業収入の減少等によって不動産需要の減退傾向が続いており、農家集落で需給が乏しいた め、需要の中心となる価格帯の把握はやや困難であるが、５００㎡程度の更地で総額４００万円弱程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域でアパート等の収益物件の建築ができず、不動産投資に見合う採算性は乏しく賃貸市場が成立しておら ず、共同住宅の想定は非現実的で収益価格は試算しなかった。市街化調整区域内の農家住宅地域であり、実際の取引形 態は全般的に自用居宅目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的であるため、信頼性のあ る取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [149.0] [100.0] 100 7,520  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町人口５年間で８％減。住宅地取引等は停滞 気味。コロナ禍で令和４年の観光客入込数は 昨年の７割以上と回復基調ではあるが、今後 は注視を要する。 市街化調整区域の農家集落地域であり、需要 は地縁を有する者等に限定され、住宅用地へ の需要は非常に少ない。需給状況を反映した 地価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％