別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 松島 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松島 -5 宮城県 宮城第１ 氏名  不動産鑑定士　真木　芳美   TEL.

鑑定評価額 2,040,000 円  １㎡当たりの価格 11,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宮城郡松島町幡谷字鹿渡２５番６ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 地区計画等 (60,200) 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅のほかに店 舗等が混在する住宅 地域 南7.5m町道 水道 品井沼 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ東北本線品井沼駅の店舗 、併用住宅、住宅が並ぶ住宅 地域 街 路 基準方位　北、７． ５ｍ町道 交通 施設 品井沼駅西方 100m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部より離れた郊外部にある小規模集落である。需要は減退傾向にあり、今後も地価は下落傾向で推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松島町を中心に、隣接する東松島市等の市街化調整区域および都市計画区域外の郊外部にある住宅地域。 ＪＲ東北本線品井沼駅前に位置するが、小規模集落であり、市街化調整区域のため発展性に乏しい。需要者は地縁を有 する個人に限られ、区域外からの転入は期待できない。需要が乏しいため取引の中心となる価格帯の把握はやや困難で あるが、市街化区域の地価水準と比較して低めとなり、土地２００㎡程度で２００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅前立地ではあるが、市街化調整区域に指定されておりアパート等の収益目的はほとんど無く、賃貸借市場が形成され てないため収益価格は求めることができない。比準価格は広域の市街化調整区域等の取引事例から求めており、市場で の需給動向を反映して実証的である。よって、比準価格を採用し、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東松島 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 94.9] [100.0] 100 11,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 観光産業がコロナ禍により影響を受けて需要 回復には時間がかかっていること等が地域経 済に影響を与えている。 郊外部の農家集落地域であり、宅地需要は見 込めない地域であり、人口減少などから土地 需要は減退している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％