鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

松島 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０５０ -1008	宮城郡松島町		更地	（　）	不整形	北東11m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	２３１１０７０ -11	宮城郡松島町		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.8m市道、北4.1m、角地		１住居 (60,192)
c	２３１１０４０ -1001	宮城郡松島町		更地	（　）	ほぼ台形	西6m町道、中間画地		｢調区｣地区計画等 (30,50)
d	２３１１０２０ -27	宮城郡松島町		建付地	（　）	不整形	南西2.7m町道、中間画地		２住居土砂災害警戒区域 (60,160)
e	２３１１０７０ -1007	宮城郡松島町		更地	（　）	ほぼ整形	北東6m県道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 13,007	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 63.0]	20,543	100 [ 107.1]	19,181	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	19,600
b	(　 ) 16,865	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	16,564	100 [ 88.2]	18,780		19,200
c	(　 ) 20,663	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	20,192	100 [ 106.1]	19,031		19,400
d	(　 ) 14,400	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.2]	16,030	100 [ 84.7]	18,926		19,300
e	(　 ) 33,744	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,035	100 [ 156.8]	21,068		21,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -37.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +45.0
e	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,400 円／㎡]

松島 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,143,772	449,253	1,694,519	1,631,000	63,519	（　0.9699） 61,607	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,310,787 円　　　　（　 6,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松島 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.35	ＬＳ2	150.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	190 ㎡	9.5 m x 19.0 m	前面道路：町道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均賃貸面積約３７㎡のファミリータイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.35	100.0	75.35	1,207	90,947	2.0	181,894
							0.0	0
2～ 2	住宅	75.35	100.0	75.35	1,232	92,831	2.0	185,662
							0.0	0
～

～

～

計		150.70	100.0	150.70		183,778		367,556
								0

⑨年額支払賃料	183,778 円　×　12ヶ月　＝　 2,205,336 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,205,336 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 161,094 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,140,242 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	367,556 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,418 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 112 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,143,772 円　　　　（　 11,283 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０４２　　　　-1046	1,098 ( 1,074)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,220	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,234 円/㎡　月額支払賃料（　 1,232 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０４２　　　　-1044	839 ( 821)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,267
c	２３１１０４２　　　　-1009	1,543 ( 1,511)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,299

松島 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,200 円	23,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	92,053 円	2,301,336　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 186,400 円	23,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	46,600 円	23,300,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,300 円	23,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 449,253 円　（　　　　　　 2,364 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 150.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0689 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,631,000 円（　　　　　 8,584 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,143,772 円
②総費用	449,253 円
③純収益　①－②	1,694,519 円
④建物等に帰属する純収益	1,631,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	63,519 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	61,607 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 324 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,310,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
松島 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松島 -3

宮城県

宮城第１

氏名

不動産鑑定士　甲斐　裕朗

TEL.

鑑定評価額

3,690,000 円

１㎡当たりの価格

19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	15,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宮城郡松島町高城字三居山一２０番１				②地積　(㎡)	190 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅のなかに空地も見られる住宅地域	西6.5m町道、背面道	水道、下水	愛宕 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

住宅・併用住宅等が並ぶＪＲ
愛宕駅東側の既成住宅地域。
付近に学校や町施設も散在。

街

路

基準方位　北、６．
５ｍ町道

交通

施設

愛宕駅南方

60m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市街地の外縁部に当たり、ＪＲ駅に近いが商業施設等の利便施設が少ない旧来からの既成住宅地域。発展的な変
動要因が見当たらないため代替・競争力が劣り、需要の動きは稀であるため、地価は弱い下落が継続と予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 19,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,960 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ東北本線愛宕駅・松島駅並びにＪＲ仙石線高城町駅等を最寄り駅とする既成住宅地域及び郊外の分譲
住宅地域一円。需要者は愛宕駅界隈に地縁を有する自用住宅地取得目的の個人が中心で圏外からの転入は稀である。地
域東西をＪＲ線と河川に挟まれ住宅地域の広がりに欠けており将来的発展要因が乏しいため、総じて需要は弱い。需要
の中心となる価格帯は２００㎡程度の更地で４００万円前後であるが、新築戸建物件の供給は見られず把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

戸建住宅を中心とする既存住宅地域でアパート等の賃貸物件は少なく、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されて
おらず、収益物件としての投資採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。実際の取引形態は全般的に居住の快適
性又は利便性を重視した自用目的の取引が中心であるため、多数の取引事例を収集し信頼性のある取引事例から求めた
比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松島 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 28,100 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[144.6]

[102.0]
100

19,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     19,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町人口５年間で８％減。住宅地取引等は停滞
気味。コロナ禍で令和４年の観光客入込数は
昨年の７割以上と回復基調ではあるが、今後
は注視を要する。

地域に変動要因はなく、ＪＲ駅近接ながら住
宅街として広がりに欠け、商業施設等の利便
施設からやや遠いため需要が弱く地価は下落
が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

松島 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３１１０４０ -32	宮城郡松島町		更地	（　）	ほぼ台形	南12m県道、北西5m、北東4m、三方路		２住居 (60,200)
b	２３１１０４０ -50	宮城郡松島町		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北6m町道、西6m、中間画地		１中専 (60,200)
c	２３１１０２０ -60	宮城郡松島町		建付地	（　）	不整形	南西16m県道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２３１１０４０ -9	宮城郡松島町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,717	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	33,515	100 [ 171.6]	19,531	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	19,900
b	(　 ) 27,224	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	27,170	100 [ 140.7]	19,311		19,700
c	(　 ) 23,231	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	28,441	100 [ 149.3]	19,050		19,400
d	(　 ) 29,451	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	29,014	100 [ 156.8]	18,504		18,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +70.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +60.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 19,400 円／㎡]

松島 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,220,252	427,400	1,792,852	1,719,540	73,312	（　0.9699） 71,105	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,512,872 円　　　　（　 7,960 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松島 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.35	ＬＳ2	150.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	190 ㎡	9.5 m x 19.0 m	前面道路：町道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ、各階２戸、各戸約３７㎡、計４戸の２階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.35	100.0	75.35	1,227	92,454	1.0	92,454
							1.0	92,454
2～ 2	住宅	75.35	100.0	75.35	1,252	94,338	1.0	94,338
							1.0	94,338
～

～

～

計		150.70	100.0	150.70		186,792		186,792
								186,792

⑨年額支払賃料	186,792 円　×　12ヶ月　＝　 2,241,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,241,504 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 163,625 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,173,879 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	186,792 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,737 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 186,792 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 44,524 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 112 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,220,252 円　　　　（　 11,686 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３１１０２２　　　　-55	1,213 ( 1,187)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,251	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,280 円/㎡　月額支払賃料（　 1,252 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２３１１０２２　　　　-56	1,354 ( 1,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,290
c	２３１１０３２　　　　-1011	1,522 ( 1,489)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [119.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,305

松島 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,200 円	23,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	93,500 円	2,337,504　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 186,400 円	23,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	23,300 円	23,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,300 円	23,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 427,400 円　（　　　　　　 2,249 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,300,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 150.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0738	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0783 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,719,540 円（　　　　　 9,050 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,220,252 円
②総費用	427,400 円
③純収益　①－②	1,792,852 円
④建物等に帰属する純収益	1,719,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	73,312 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	71,105 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 374 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,512,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,960 円／㎡）