別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 山元 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山元 5-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　信行   TEL.

鑑定評価額 7,210,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亘理郡山元町山寺字山下６４番 ②地積 　(㎡) 601   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3 銀行 ＲＣ2 店舗、銀行、一般住 宅等が混在する既成 商業地域 東8.5m県道 水道、下水 山下 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南   160 ｍ、北   210 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 店舗・銀行等のほかに住宅が 多く混在する旧街道沿いに形 成された旧来からの商業地域 街 路 ８．５ｍ県道 交通 施設 山下駅北西方 1.2km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧街道沿いに形成された既存商業地域で、ＪＲ山下駅前の新市街地に商業施設が集積している影響等から、新た な業務用地の需要は減少しているが、住宅地価格が底支えとなり、地価は暫く安定基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山元町及び隣接市町の商業地域及び商住混在地域の圏域。需要者の中心は地縁関係を持つ事業者のほか 住宅用地を求める個人等である。未だ金融機関等が営業を継続し、かつて中心商店街であった面影を残しているが、商 況は低迷。一方、ＪＲ駅周辺で立地条件の良い住宅用地不足から、当該地域での住宅用地への転用が見られ、価格は安 定的に推移している。なお、地域内の画地規模に大小があり一概に需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 個人営業が中心の既存商業地域で、自己所有の店舗等が中心であり、近隣地域及び周辺に賃貸用の店舗・事務所等は殆 ど見受けられず、合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、広域的に代替競争 関係が認められる信頼性の高い取引事例から地域特性等を検討して求められた中心的需要者による市場実勢を的確に反 映している比準価格の採用を妥当と判断し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸森 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,200 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [116.6] [100.0] 100 12,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が弱まるな か、個人消費に持ち直しの動きが見られ、競 争力の高いエリアでの用地需要は概ね安定的 に推移している。 従来は町の中心商業地域であったが、新ＪＲ 駅周辺に商業施設が集積、需要は住宅用地が 中心で業務用地は限定的、地価は概ね横這い を維持している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％