別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 山元 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山元 -1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　信行   TEL.

鑑定評価額 4,510,000 円  １㎡当たりの価格 14,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 亘理郡山元町浅生原字作田山２番１００ ②地積 　(㎡) 311   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北東6m町道 水道、下水 山下 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道６号西側背後の高台地に 、昭和４９年頃に開発された 、町役場に近接した住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 山下駅西方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町役場に近接する住宅地域で、建築費高騰の影響等で、住宅取得意欲の減退も懸念されるが、町の定住促進事業 による住宅用地の取得支援等で、若い世代を中心に需要は安定的、地価は暫く上昇基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山元町内の住宅地域の圏域。需要者の中心は町内の居住者で、他市町からの転入も見られる。町役場近 くの国道６号背後の高台地に造成された住宅地域で、街区は概ね整然としている。ＪＲ駅からはやや距離があるものの 、公共施設等との接近性は比較的良好で、町の定住促進事業の成果等もあり、物件不足のなか需要は安定的に推移して いる。土地は標準的画地規模で４５０万円前後、新築戸建物件は２０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅地域で、自己使用の低層の一般住宅が中心であり、近隣地域及び周辺には投資不採算性等 からアパート等の収益物件は殆ど見受けられない。また、転勤等の諸事情により自用の戸建住宅が賃貸されるケースが 散見される程度で、合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しなかった。よって、信頼性の高い類 似の取引事例から広域的に検討して求められた比準価格の採用を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響が弱まるな か、個人消費・設備投資・住宅建設等に持ち 直しの動きが見られ、住宅地需要は概ね堅調 に推移している。 町役場に近接する高台にある住宅地域で、新 ＪＲ山下駅開業・つばめの杜大橋開通・駅周 辺の発展等の好影響もあり、住宅需要は堅調 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％