別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮城川崎 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城川崎 5-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　角田　宗夫   TEL.

鑑定評価額 3,440,000 円  １㎡当たりの価格 14,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柴田郡川崎町大字前川字本町２番２ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 店舗兼住宅 Ｓ2 県道沿いに店舗等が 建ち並ぶ既成商業地 域 東10m県道 水道、下水 仙台 28.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西    50 ｍ、南   110 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 町中心部に位置し、県道沿い に店舗や店舗兼住宅の建ち並 ぶ旧来からの商業地域 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 仙台駅南西方 28.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 川崎町中心部の衰退傾向にある既存商業地域であり、商業集積度は低く、町内人口の減少、地域経済の低迷等に より不動産需要は稀薄で、当分の間は地価下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川崎町、及び隣・近接する市町内一円の商業地域・商住混在地域の圏域。需要者は地縁的選好性を持つ川 崎町在住の個人事業者であり、商業規模及び商圏は狭く、顧客吸引力は弱い。顧客は町内在住者に限定され、町外への 顧客流出も著しく需要は縮小傾向にある。居住者の高齢化の進行や営業不振による店舗閉鎖、町外大型商業施設への顧 客流出等が著しく取引も少ないため、需要の中心となる価格帯は形成されてはいない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 川崎町内では、自営形態の店舗兼居宅が中心で賃貸市場が成立していないため、収益還元法は不採用とした。取引が成 立するとすれば自己使用目的の取引が中心であり、広域的に検討した比準価格は市場の実勢を反映した適正な価格で、 当該地域の地域性を表す説得力のある適正な価格である。従って代表標準地との均衡も確認できる上記比準価格を鑑定 評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸森 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,200 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 93.9] [100.0] 100 14,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は依然厳しい状況にあるが、郡部の 農・山村集落では過疎化による一段の衰退傾 向にあり、地域経済は低迷を続けている。 在来住宅地域内の既存商店街であるが、町の 過疎化傾向、地域経済の低迷等により、商業 地域としての存立が困難になりつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％