別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮城川崎 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城川崎 -2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　角田　宗夫   TEL.

鑑定評価額 4,840,000 円  １㎡当たりの価格 8,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柴田郡川崎町大字今宿字野上町５５番 ②地積 　(㎡) 605   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 国道沿いに店舗、農 家住宅等の建ち並ぶ 住宅地域 南西10m国道 水道、下水 仙台 32.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西   420 ｍ、南   180 ｍ、北   260 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農地の中を縦貫する街道沿い に、農家住宅等が建ち並ぶ在 来農家住宅地域 街 路 基準方位北、１０ｍ 国道 交通 施設 仙台駅南西方 32.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 川崎町中心部から北西方の国道沿いに位置する既存の農家住宅地域であり、町内人口の減少、高齢化等から宅地 需要は低迷しており、当分の間は地価下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川崎町及び隣・近接する市町内一円の住宅地域の圏域。需要者は川崎町内の居住者による世帯分離等を中 心とするものであり、地縁的選好性が強いことから周辺市町からの転入はほとんどなく、需要を喚起するような宅地開 発等も見られず、需要は稀薄である。県内における高齢化率は県下第８位であり、需要は限定的で取引は少ないため、 需要の中心となる価格帯は形成されてはいない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 川崎町内にはアパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が成立していないため収益還元法は不採用とした。比準 価格は広域的に検討し、信頼性の高い取引事例より求めた市場の実勢を反映した価格であり、当該地域の地域性を表す 説得力のある適正な価格である。従って代表標準地との均衡も確認できる比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮城川崎 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,900 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [102.0] 100 [143.6] [100.0] 100 7,990  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は依然厳しい状況にあるが、郡部の 農・山村集落では過疎化による一段の衰退傾 向にあり、地域経済は低迷を続けている。 旧来からの在来農家住宅地域であり、需用者 は地縁・血縁関係者に限定され、町内人口の 減少、地域経済の低迷等により、宅地需要は 低下しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％