別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 柴田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柴田 -2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.

鑑定評価額 4,930,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柴田郡柴田町松ケ越１丁目８番４ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西6m町道 水道、ガス、下水 槻木 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    95 ｍ、南   110 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 槻木地区北西郊外、低丘陵地 の小高い地勢上に形成された 利便性がやや劣る造成団地。 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 槻木駅北西方 2.0km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 槻木地区中心からやや離れた緩傾斜地上の住宅団地。令和元年東日本台風襲来時に被害を免れた地域となり、直 後は中古住宅等の取引が増加したが、利便性に難があることから、現在では需要は落ち着いた状況にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、柴田町・大河原町のうち地価水準に割安感が認められる住宅団地一帯で、特に白石川・阿武隈川左岸エ リアの代替性が高い。需要者の中心は仙南又は仙台都市圏南部に職場を有する勤労者層であるが、生活インフラが整備 された地区でも、特に価格の値頃感を重視する傾向が強い。令和元年東日本台風被害を免れた地域となり、直後は中古 住宅等の取引が増加したが、現在では需要は落ち着いた状況にある。中古住宅は１千万円を下回るものが中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む松ケ越地区は、戸建住宅主体で賃貸市場が形成されておらず、不動産価格に見合う賃料を長期的に見込 むことは困難であるため、収益還元法の適用は断念した。他方、圏域内の取引は自用目的が中心で、これら取引事例に 基づく比準価格は、不動産市場の実態を的確に反映し、高い説得力が認められる。よって、本件においては、典型的需 要者の行動を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柴田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [105.0] 100 100 [101.0] 100 [194.9] [102.0] 100 21,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の行動制限が緩和され地域経済に回 復の兆しが見られる。柴田町では生活利便性 の良好な地域を中心に、住宅地需要は堅調に 推移している。 近年、町内他地域の地価高騰を敬遠し流入す る需要者層もあるが、地域住民の高齢化によ り供給も増加しつつあり、需給は概ね均衡し た状況にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +93.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％