別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 柴田 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柴田 -1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柴田郡柴田町船岡新栄２丁目１２番１１ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 がみられる住宅地域 西6m町道 水道、下水 船岡 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理事業により形成され た船岡地区中心市街地東部の 新興住宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 船岡駅南東方 1.6km 法令 規制 （都） ２低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 町内でも住宅需要が旺盛な地区で、残存農地の宅地化が進展し、また、中堅小売店の新規進出等もあり熟成度を 高めている。コロナ禍でも低金利下の影響もあり、堅調な需要は続き、地価は暫く上昇基調が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柴田町及び大河原町のうち、生活環境良好な優良住宅地域一帯。空地・介在農地が残存するが、新築戸建 住宅の多い街並みが選好され、圏域内の中堅所得者層からの引き合いは強い。また、コロナ禍を迎えて以降も、ハウス メーカー・建売業者等が素地仕入れの積極姿勢を強めていることから、住宅用地の価格が上昇し、建築費高騰の影響も あり、総額抑制のため、画地細分化・小規模化の動きも進んでいる。新築建売住宅は２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺には、低層アパート・小規模貸家等も散見されるが、不動産価格に見合う賃料を長期的に見込む ことは困難であるため、収益還元法の適用は断念した。他方、圏域内の取引は自用目的が中心で、これら取引事例に基 づく比準価格は、不動産市場の実態を的確に反映し、高い説得力が認められる。よって、典型的需要者の行動を反映し た比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の行動制限が緩和され地域経済に回 復の兆しが見られる。柴田町では生活利便性 の良好な地域を中心に、住宅地需要は堅調に 推移している。 町内の中でも、生活利便性、住環境の優る船 岡新栄地区、及び隣接する船岡中央地区では 、住宅需要は堅調で、地価は上昇基調で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％