別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 村田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   村田 -2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.

鑑定評価額 2,610,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柴田郡村田町大字小泉字沖田前５３番９ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南4.5m町道 水道、下水 大河原 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 村田町中心市街地南東側外縁 部に位置する街区の比較的整 然とした住宅地域 街 路 基準方位北、４．５ ｍ町道 交通 施設 大河原駅北方 7.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地外縁部に形成された住宅地域であり、今後も概ね現状を維持して行くものと思われる。しかし、町内人口 の減少傾向が続き、やや利便性が劣るため需要は限定的であり、地価は弱い下落基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は村田町及び県南周辺市町の住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性を有する地元の個人で、不動産取引は 世帯分離に伴う場合が多く町外からの流入は殆ど見られない。市街地外縁部に形成された街区の整然とした住宅地域で あるが、公共・利便施設等との接近性が劣り、町内の人口減少・少子高齢化が進むなか需要は限定的である。取引件数 は少なく、敷地規模・位置関係等により価格は様々で、需要の中心となる価格帯の把握については困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を中心とする郊外住宅地域であり、アパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟で合理的な賃貸 経営が困難なため、収益価格は試算しなかった。取引は自己使用目的が中心であるが、近隣地域及びその周辺では取引 自体が少ないことから、隣接町を含め広域的に収集した取引事例の中からより信頼性の高い事例を選択し、市場の実態 を反映した比準価格の採用を妥当と判断し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　村田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,100 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [121.0] [102.0] 100 10,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 比較的利便性の良好な町内中心部では一定の 住宅需要が認められるものの、若年層を中心 とする町外流出や少子高齢化が進むなか、不 動産市場は低調。 街区の整然とした住宅地域が形成されている が、市街地外縁部で周辺には水田等の農地が 多い。人口減少が続くなか発展的要素は乏し く、需要は低調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％