別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 蔵王 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   蔵王 5-1 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.

鑑定評価額 3,650,000 円  １㎡当たりの価格 18,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 刈田郡蔵王町遠刈田温泉寿町８番 ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 店舗兼住宅 Ｗ1 小売店舗、土産店、 旅館等が建ち並ぶ商 業地域 北13m県道 水道、下水 東白石 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 観光客向けの小規模土産物店 、飲食店等が多い遠刈田温泉 中心部県道沿いの商業地域 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 東白石駅北西方 15.0km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍の収束に伴い観光客数の回復が見込まれるが、小規模個人商店が中心で不動産需要は限定的であり、経 営者の高齢化等もあって商況に大きな好転は期待できない。地価は暫く下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は蔵王町及び県南市町の商業地域。需要者の中心は地縁関係を有する個人事業者または法人。県内有数の温 泉観光地であるが、旧来からの商店街で、観光客の分散化や経営者の高齢化等もあって商況は長らく低迷しており、閉 鎖店舗が散見される。コロナ禍で激減した観光客・宿泊客数には持ち直しの動きが進んでいるが、依然として先行きの 不透明感が強いなか不動産需要は低調である。需要の中心となる価格帯は画地規模等により異なるため見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 温泉観光地に形成された小規模土産物店等が連坦する古い商業地域で、個人営業が多く、自己使用の店舗併用住宅が中 心となっている。賃貸用の収益物件は殆ど見受けられず、合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算 しなかった。近隣地域及びその周辺では取引件数が少ないことから、広域的に代替競争関係が認められる取引事例を収 集・選択のうえ、地域特性等を検討して求めた比準価格の採用を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による行動制限の緩和に伴い観光・ 宿泊客の入り込みに持ち直しの動きが見られ るが、先行き不透明感は依然として強く商況 は停滞している。 遠刈田温泉街の商業地域で観光客向けの飲食 店や土産物店が連坦している。客足は戻りつ つあるが、商況は依然厳しく、地価は下落傾 向を継続。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％