別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富谷 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富谷 -10 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富谷市成田５丁目１２番６ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ区画整理済の 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 泉中央 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 面積約２２５万㎡の大規模団 地（新富谷ガーデンシティ） 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 泉中央駅北方 4.9km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 大規模住宅団地で、土地利用形態に大きな変化はない。一定の住宅需要が継続しているものの、価格水準として は高止まり感が出始めており、今後、地価はゆるやかな上昇から横這い傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富谷市及び隣接の仙台市泉区の丘陵部に開発された住宅団地の存する圏域と判定。需要者の中心は富谷市 や仙台市泉区等に通勤する標準的所得者層。継続的な地価上昇に伴い、隣接する仙台市泉区の住宅団地と比した相対的 な割安感が薄れてきており、地価動向としては高止まり感が出始めている。市場の中心価格帯は、規模にもよるが、新 築戸建分譲で総額３５００万円から４０００万円程度、更地で総額１７００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域より信頼性の高い複数の取引 事例を収集できた。一方、近隣地域は、地区計画で共同住宅が建築できない、自己所有による戸建住宅主体の住宅団地 であり、転勤等で一時的に戸建住宅が賃貸されるケースが希にある程度で、収益性によるアプローチはなじまないため 、収益価格は試算しなかった。以上より、本件においては比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富谷 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,300 円／㎡ [104.0] 100 100 [104.0] 100 [111.1] [103.0] 100 68,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富谷市は元々仙台市のベッドタウンとして人 気があったが、コロナ禍の在宅勤務浸透によ る住宅需要増を受け、需要はやや過熱気味と なっている。 居住環境の良好な大規模住宅団地であるが、 継続的な地価上昇の結果、相対的な割安感が 薄れ、天井感が出始めている。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％