別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富谷 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富谷 -9 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富谷市日吉台３丁目６番９外 ②地積 　(㎡) 254   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 泉中央 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 隣接する大和町もみじケ丘団 地と一体で開発された大規模 住宅団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 泉中央駅北方 7.7km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 古い時期に開発された住宅団地で、土地利用形態に大きな変化はない。一定の住宅需要が継続していたところへ 、コロナ禍の戸建住宅需要増が追加されたことから、今後とも地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富谷市の丘陵部に開発された住宅団地の存する圏域と判定。需要者の中心は富谷市や仙台市泉区等に通勤 する標準的所得者層。品等中位の住宅団地群で、コロナ前の不動産取引はやや減少傾向にあったが、相対的な割安感に 加え、コロナ禍の在宅勤務浸透による戸建住宅需要増加が追い風となり、戸建需要は堅調に推移している。中心価格帯 は、規模にもよるが、新築建売住宅で総額３５００万円前後、２５０㎡程度の更地で１７００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を 重視して意思決定を行う傾向が強い。また、近隣地域及び周辺地域は、戸建住宅主体の住宅団地で、転勤等により戸建 住宅が賃貸されるケースが希にある程度で、収益性からのアプローチはなじまないため、収益価格は試算しなかった。 よって本件では、代表標準地からの規準価格と開差も少ない比準価格により鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富谷 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,400 円／㎡ [114.0] 100 100 [104.0] 100 [112.3] [101.0] 100 62,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富谷市は元々仙台市のベッドタウンとして人 気があったが、コロナ禍の在宅勤務浸透によ る住宅需要増を受け、需要はやや過熱気味と なっている。 比較的古くに開発された住宅団地だが、泉区 内住宅団地に比した相対的な割安感等から、 コロナ禍でも需要は堅調で、地価は引き続き 上昇傾向にある。 北西側道路で日照、通風等居住の快適性がや や優れるものの、変動状況としては特段の要 因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.9 ％  ％