別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富谷 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富谷 -7 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　裕幸   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富谷市ひより台２丁目５番１０ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,60) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 も見られる住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 泉中央 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４号バイパスに隣接する 旧来からの住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 泉中央駅北方 11.0km 法令 規制 １低専 (50,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路の背後にあって商業施設や学校等への接近性が概ね良好な熟成した住宅団地であり、地域の東側で宅地 開発が進行中である。その影響もあり地価は引き続き上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富谷市内のひより台を中心とする住宅団地。需要者は市内や仙台市、隣接町村の業務地域などに通勤する 自己使用を目的とするサラリーマン層が中心。地価も割安感が認められる。需要の中心となる価格帯は、２３０㎡の更 地で１，２００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性・利便性を志向する戸建住宅地域であり、同じ住宅団地内における規範性の高い取引事例を収 集した。比準価格は市場の需給動向を反映しており説得力が高い価格を得た。一方、自己所有の戸建住宅を中心とする 住宅団地に位置するため、収益性からのアプローチは妥当でないと判断し収益還元法は適用しなかった。したがって比 準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利や住宅ローン減税の影響によってコロ ナ禍にあっても住みやすい街として人気が高 く、根強い需要に支えられて地価は上昇傾向 にある。 仙台圏の中で割安感があり、低金利、不動産 融資の緩和等により、中古住宅の取引を中心 に不動産需要は堅調である。取引も活発化し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.7 ％  ％