別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮城大崎 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大崎 5-6 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.

鑑定評価額 2,600,000 円  １㎡当たりの価格 22,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大崎市鳴子温泉字湯元１番９ ②地積 　(㎡) 116   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (80,330) 台形 1:1.5 店舗兼住宅 ＳＲＣ3F1B 低層の店舗が建ち並 ぶ温泉街の商業地域 南東5.5m県道 水道、下水 鳴子温泉 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鳴子温泉の主要街路沿いの店 舗街であるが、建物及び設備 の老朽化が目立つ。 街 路 ５．５ｍ県道 交通 施設 鳴子温泉駅北東方 90m 法令 規制 （都）  (80,330) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 鳴子地区全体の高齢化及び人口減少、コロナ禍の観光客減少の影響を受け、店舗等への新規設備投資意欲は乏し く、閉鎖店舗や空き家も増加傾向にあるため、土地需要は乏しく、地価は当面下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳴子地区を中心とする大崎市内の店舗併用住宅を主とする商業地域で、主な需要者は自用の店舗併用住宅 としての利用を目的とする個人及び中小法人。従来より鳴子温泉郷は観光客減少、高齢化及び人口減少等から土地需要 は低迷していたが、コロナ禍で一層観光客が減少し地域経済は低迷しており、地価の下落圧力もより強まっている。取 引の中心となる価格帯は約１００㎡程度の土地で２００万円台半ばだが、取引成立まで相当時間を要する場合も多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は店舗併用住宅を中心とする商業地域であるが、ほとんどが自用の建物であり、店舗等の賃貸市 場が未成熟で適切な賃貸事例も存在しないことから、収益価格を求めることは断念せざるを得なかった。一方、比準価 格は市場で成立した現実の需給動向を反映した実証的価格で、信頼性の高い複数の取引事例から適切に試算されている 。よって本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮城大崎 5-4               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [ 97.0] 100 100 [100.0] 100 [102.6] [100.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大崎市の中でも鳴子地区は高齢化及び人口減 少が進んでおり、コロナ禍による一層の観光 客減少が追い打ちとなって地域経済は低迷し ている。 東京資本による旅館のリニューアルもみられ たが、地域全体の活性化にはつながらず、依 然空き家や未利用地が多い状態が続いている 。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.5 ％  ％