別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 宮城大崎 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大崎 5-5 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　一輝   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大崎市岩出山字二ノ構９１番 ②地積 　(㎡) 630   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 居住誘導区域 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ旧来からの商業地 域 東17m県道 水道、下水 岩出山 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南   120 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       520 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路が拡幅、整備された旧岩 出山町の中心商店街 街 路 １７ｍ県道 交通 施設 岩出山駅西方 550m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 旧岩出山町中心部の旧来からの近隣商業地域であるが、低迷を続ける地方経済下にあって、商況の好転の機運は 見られず、今後とも地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧岩出山町を中心とする旧来からの商業地域の存する圏域と判定。需要者の中心は個人事業者となってい る。集客力のある沿道関連店舗等との競合等から旧来からの商店街については空洞化が深刻となっている。こうした中 、店舗需要は総じて脆弱で、売地希望価格及び取引価格の低額化が一段と進んでいる。商業地のため画地規模に一定性 がなく、市場の中心価格帯については特に見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は不動産の市場性に着目した価格で、代替競争関係にある信頼性の高い取引事例より試算しており、市場の実 態を直接反映した実証的価格が求められている。一方、自己所有の店舗併用住宅が主体となっている地域内にあるため 、収益性からの価格接近にはなじまず、収益還元法については適用することができなかった。以上、比準価格を採用し 、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮城大崎 5-4               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [121.0] [100.0] 100 18,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和政策等を反映し地価が上昇している 中心部と人口減少等を反映し地価が下落して いる外縁部の二極化傾向が一段と進んでいる 。 旧来からの商店街で、地域要因に大きな変動 はない。街並みは明るく綺麗であるものの、 長引く地方経済の低迷等から店舗需要は減退 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％