別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮城大崎 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大崎 5-4 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.

鑑定評価額 6,710,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大崎市鹿島台平渡字西銭神１７番２ ②地積 　(㎡) 308   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、飲食店等 が建ち並ぶ商業地域 東12m県道 水道、下水 鹿島台 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 鹿島台駅に近い幹線道路沿い の近隣型商業地域。 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 鹿島台駅西方 150m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 駅に隣接する近隣型の商業地域で、幹線道路沿いに位置する。近隣市町の大型商業施設などに客足を奪われ、近 年、商況は低迷し、シャッター通り現象が進んでいる。当面、地価はそれらを織り込んで推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧鹿島台町や旧大崎市の旧町の旧来型の商業地域もしくは混在地域となる。中心市街地の幹線道路沿い の旧来型の商業地域で、駐車場スペースの確保に難がある画地が多い。需要者は地縁的選好性を有する個人や近隣の事 業者などに限定され、他所からの参入するケースは少ない。駐車場が整備された郊外型の大型商業施設に顧客が流出す ることで商況の衰退が進んでいる。土地の取引は画地規模により異なるが、取引は高値にはならないケースが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中心部を迂回する鹿島台バイパス（国道３４６号）の開通により、車両交通量が減少して渋滞が減る一方で、商店街の 商況にはマイナスに作用している。自用を中心とする地域で、外部からの賃貸需要も乏しく、賃料収入を目的とした不 動産投資の動きは見られないため、収益還元法は適用できなかった。よって代替性を有する市内の取引事例により試算 した比準価格を基に、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 開発も見られる旧古川市の商業地域と、シャ ッター通り化が進行する旧町の商店街との間 で二極化が見られる。 県道沿いの旧来型の駅前商業地域。地域を迂 回するバイパス道路の開通で、シャッター通 り化が年々進み、商店街の商況は低迷してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％