別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 宮城大崎 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大崎 -11 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.

鑑定評価額 2,950,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大崎市鳴子温泉字新屋敷１２２番１３ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (80,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅、店舗等が混在 する温泉街背後の住 宅地域 南東4m市道 水道 鳴子温泉 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 鳴子温泉街背後で店舗等も混 在する住宅地域。街路条件が やや劣る。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 鳴子温泉駅東方 240m 法令 規制 （都）  (80,240) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ鳴子温泉駅への接近条件等に優れた温泉街背後の旧来からの住宅地域。人口減少の影響等から未利用地が増 加傾向で、さらにコロナ禍の観光客減少の影響から、土地需要は乏しく地価は当面下落傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は鳴子地区を中心とする大崎市内の住宅地域で、主な需要者は自己の居住用住宅や店舗併用住宅としての利 用を目的とする個人。従来より鳴子温泉郷は観光客減少、高齢化及び人口減少等により土地需要は低迷していたが、コ ロナ禍で一層観光客が減少してさらに地域経済が低迷しており、地価の下落圧力もより強まっている。取引の中心とな る価格帯は約２００㎡程度の土地で３００万円前半であるが、より低廉な価格での取引も散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域には併用住宅も在するが、不動産取引で収益性が重視されることは希で、市場参加者は代替競争不動産との比 較検討や取引相場を重視し意思決定を行う傾向が強く、比準価格はこうした過程を反映し説得力が高い。なお周辺地域 にはアパートも散在するが、多くは旅館従業員用等であることから、賃貸市場が未成熟で収益性からのアプローチはな じまないため、収益価格は試算しなかった。よって本件では、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大崎市の中でも鳴子地区は高齢化及び人口減 少が進んでおり、コロナ禍による一層の観光 客減少が追い打ちとなって地域経済は低迷し ている。 東京資本による旅館のリニューアルもみられ たが、地域全体の活性化にはつながらず、依 然空き家や未利用地が多い状態が続いている 。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.1 ％  ％