別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 宮城大崎 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大崎 -10 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　一輝   TEL.

鑑定評価額 4,030,000 円  １㎡当たりの価格 14,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大崎市岩出山字東川原町１４番３ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 岩出山 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ陸羽東線東側の土地区画 整理事業（昭和６１年換地処 分）による中規模住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 岩出山駅南東方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 古い時期に開発された住宅地域で、土地利用形態に大きな変化はない。過疎高齢化が一段と進んでおり、今後と も地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧岩出山町を中心とする住宅地域の存する圏域と判定。需要者の中心は大崎市在住の標準的所得者層とな っている。人口減少、過疎高齢化の進む地方部にあって、全般的に住宅需要は乏しい。こうした中、不動産取引は少な く、地価は下落の一途を辿っている。市場の中心価格帯は２００㎡台後半の更地で総額４００万円程度となっている。 新築建売住宅については２００㎡程度の画地規模で総額１７００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は不動産の市場性に着目した価格で、代替競争関係にある信頼性の高い取引事例より試算しており、市場の実 態を直接反映した実証的価格が求められている。一方、賃貸経営を期待し難い自己所有の戸建住宅主体の住宅地域内に あるため、収益性からの価格接近にはなじまず、収益還元法については適用することができなかった。以上、比準価格 を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮城大崎 -9                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,200 円／㎡ [ 94.4] 100 100 [100.0] 100 [ 94.0] [103.0] 100 14,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宅地開発等が進み地価が上昇している旧古川 市中心部と過疎高齢化等を反映し地価が下落 している旧町の二極化傾向が一段と進んでい る。 古い時期に土地区画整理事業により整備され た住宅地域で、地域要因に大きな変動はない 。地域周辺では小規模開発による分譲地が認 められる。 南西側道路で日照、通風等居住の快適性が優 れるものの、変動状況としては特段の要因は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％