別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 宮城大崎 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宮城大崎 -8 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　松尾　公平   TEL.

鑑定評価額 5,310,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大崎市鹿島台平渡字狸沢３７番１１ ②地積 　(㎡) 326   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる高台の 住宅地域 東5m市道 水道、下水 鹿島台 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    35 ｍ、南    40 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 鹿島台駅西方に位置する高台 に形成された既成住宅地域 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 鹿島台駅南西方 750m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域で、土地利用形態に大きな変化はない。地域の過疎化の進展と住宅需要の減退から、今後と も地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大崎市鹿島台地区の住宅地域。主な需要者は同一需給圏内の居住者が中心である。ＪＲ鹿島台駅は仙台の 通勤圏の限界付近に位置しており、近年の職住接近の流れの中では、需要は薄い。需要の中心価格帯は更地では５００ 万円程度、新築戸建の場合は２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域ではアパート等の収益物件が見られず、賃貸市場が形成されていない、自用目的での取引が中心の地域と考え られるため、収益還元法の適用は困難である。よって、現在の市場の取引水準を反映していると考えられる比準価格を 採用することとし、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宮城大崎 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,800 円／㎡ [ 96.0] 100 100 [101.0] 100 [116.3] [101.0] 100 16,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宅地開発等が進み地価が上昇している旧古川 市中心部と過疎高齢化等を反映し地価が下落 している旧町の二極化傾向が一段と進んでい る。 地域全体の人口減少と過疎化の進展によって 、駅徒歩圏の住宅地であっても宅地需要は少 なく、供給過剰となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％